{"id":381,"date":"2013-05-27T17:17:43","date_gmt":"2013-05-27T15:17:43","guid":{"rendered":"https:\/\/convergen-ce.com\/cce2018\/our-tenants-should-feel-they-are-special"},"modified":"2024-03-20T15:09:35","modified_gmt":"2024-03-20T14:09:35","slug":"butikuzemeltetok-vagyunk","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/butikuzemeltetok-vagyunk","title":{"rendered":"Butik\u00fczemeltet\u0151k vagyunk"},"content":{"rendered":"

Mi a property menedzser legfontosabb feladata? Vannak m\u00e9g lehet\u0151s\u00e9gek az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek cs\u00f6kkent\u00e9s\u00e9re? Hogyan lehet sp\u00f3rolni az \u00e1ramon? F\u00e1bri Gabriell\u00e1val, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3j\u00e1val besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/strong><\/p>\n

Nem olyan r\u00e9gen csatlakozott a ConvergenCE csapat\u00e1hoz, ezt megel\u0151z\u0151en az EC Harris-n\u00e9l dolgozott. Milyen k\u00fcldet\u00e9ssel \u00e9rkezett a Convergence-hez?<\/strong>
\nMajdnem egy \u00e9ve csatlakoztam a ConvergenCE csapat\u00e1hoz, mint a property menedzsment, azaz az ingatlankezel\u00e9si r\u00e9szleg vezet\u0151je. Az els\u0151dleges c\u00e9lom az Eiffel T\u00e9r irodah\u00e1z kiv\u00e1l\u00f3 m\u0171k\u00f6d\u00e9s\u00e9t biztos\u00edtani. C\u00e9g\u00fcnk kis l\u00e9tsz\u00e1m\u00fa, de nagyon felk\u00e9sz\u00fclt csapattal rendelkezik, ahol minden sz\u00fcks\u00e9ges ter\u00fcletre kiv\u00e1l\u00f3 szakember\u00fcnk van, aki az adott t\u00e9m\u00e1b\u00f3l a legt\u00f6bbet ki tudja hozni. Mindannyiunkr\u00f3l elmondhat\u00f3, hogy nagyon szeretj\u00fck az \u00e9p\u00fcletet \u00e9s a b\u00e9rl\u0151inket, ennek megfelel\u0151en biztos\u00edtani tudjuk, hogy az Eiffel T\u00e9r Irodah\u00e1z kiemelked\u0151en \u00e9s hat\u00e9konyan m\u0171k\u00f6dj\u00f6n, b\u00e9rl\u0151ink k\u00fcl\u00f6nlegesnek \u00e9rezz\u00e9k magukat.<\/p>\n

Mekkora s\u00falya, jelent\u0151s\u00e9ge van a property menedzsmentnek az ipar\u00e1gon bel\u00fcl?<\/strong>
\nA piac el\u00e9gg\u00e9 kisz\u00e9lesedett, mind kivitelez\u0151, mind tan\u00e1csad\u00f3 c\u00e9gek igyekeztek olyan feladatot tal\u00e1lni maguknak a fejleszt\u00e9si piac lassul\u00e1s\u00e1val, ami ha nem is kimagasl\u00f3, de kisz\u00e1m\u00edthat\u00f3, j\u00f6vedelmet biztos\u00edt. A property menedzsment (PM) szorosan \u00f6sszef\u00fcgg a m\u0171szaki \u00fczemeltet\u00e9ssel, ami val\u00f3ban nagyon fontos egy \u00e9p\u00fclet \u00fczemeltet\u00e9s\u00e9n\u00e9l, ugyanakkor az is l\u00e9nyeges, hogy ezt egy olyan szakember fel\u00fcgyelje, aki viszont tiszt\u00e1ban van a PM egy\u00e9b r\u00e9szfeladataival is. Nem el\u00e9g az, hogy pl. a kaz\u00e1nt karbantartj\u00e1k, meg az \u0151rszolg\u00e1lat tudja, hogy mire kell vigy\u00e1znia, stb., azt is tudni kell, hogy ezeket a szolg\u00e1ltat\u00e1sokat hogyan koordin\u00e1ljuk \u00e9s milyen min\u0151s\u00e9gben \u00e9s \u00e1rsz\u00ednvonalon kell ny\u00fajtani azokat. A PM jelent\u0151s\u00e9ge nagy, hiszen felel\u0151ss\u00e9ge kiterjed t\u00f6bbek k\u00f6z\u00f6tt a b\u00e9rl\u0151k el\u00e9gedetts\u00e9g\u00e9nek biztos\u00edt\u00e1s\u00e1ra, a b\u00e9rleti \u00e9s m\u0171k\u00f6d\u00e9si bev\u00e9telek sz\u00e1ml\u00e1z\u00e1s\u00e1ra, \u00e9s beszed\u00e9s\u00e9re, az \u00e9p\u00fclet \u00fczemeltet\u00e9s\u00e9nek fel\u00fcgyelet\u00e9re \u00e9s a tulajdonos fel\u00e9 t\u00f6rt\u00e9n\u0151 r\u00e9szletes besz\u00e1mol\u00f3k, riportok k\u00e9sz\u00edt\u00e9s\u00e9re is. A PM az els\u0151dleges kapcsolattart\u00f3 mind a b\u00e9rl\u0151k, mind a tulajdonos vagy vagyonkezel\u0151 fel\u00e9. Megfelelt\u00fcnk annak a pozit\u00edv b\u00e9rl\u0151i \u00e9s befektet\u0151i elv\u00e1r\u00e1snak, hogy z\u00f6ld min\u0151s\u00edt\u00e9st szerezz\u00fcnk (az Eiffel T\u00e9r Irodah\u00e1z BRREAM min\u0151s\u00edtett), azonban az \u00e9let nem \u00e1llhat itt meg, az \u00fczemeltet\u00e9snek is z\u00f6ld szemsz\u00f6ggel kell m\u0171k\u00f6dnie. Ez megjelenhet ak\u00e1r a napi kommunik\u00e1ci\u00f3ban is, p\u00e9ld\u00e1ul amit lehet, elektronikus form\u00e1ban k\u00fcld\u00fcnk a b\u00e9rl\u0151knek a k\u00f6rnyezetk\u00edm\u00e9l\u00e9s jegy\u00e9ben. Ugyanez igaz, ha valamif\u00e9le m\u0171szaki megold\u00e1son dolgozunk az \u00e9p\u00fcleten, vagy egyszer\u0171en \u201ecsak\u201d arr\u00f3l gondolkodunk, hogy milyen vil\u00e1g\u00edt\u00f3testeink vannak, azokat hogyan lehet gazdas\u00e1gosabban m\u0171k\u00f6dtetni, figyelemmel a fenntarthat\u00f3s\u00e1gra. Nagyon sok \u00faj m\u0171szaki megold\u00e1s van m\u00e1r ezen a ter\u00fcleten, melyeket folyamatosan meg kell ismerni \u00e9s ahol lehet, alkalmazni kell \u0151ket.<\/p>\n

A b\u00e9rl\u0151 sz\u00e1m\u00e1ra els\u0151dleges fontoss\u00e1g\u00fa az, hogy mennyi b\u00e9rleti d\u00edjat fizet, de legal\u00e1bb ennyire fontos az is, hogy milyen szolg\u00e1ltat\u00e1st kap az \u00e9p\u00fcletben, \u00e9s az a szolg\u00e1ltat\u00e1s mennyibe ker\u00fcl. Mennyire \u00e9rzi mag\u00e1t otthon, hiszen a h\u00e9tk\u00f6znapok nagyobb r\u00e9sz\u00e9t az irod\u00e1j\u00e1ban t\u00f6lti. \u00c9n is dolgoztam olyan irodah\u00e1zban, ahol csak s\u00falyos p\u00e9nzek\u00e9rt voltak hajland\u00f3k f\u00e9nycs\u00f6vet cser\u00e9lni, \u00e9s el\u0151fordult, hogy napokig \u00fagy dolgoztunk, hogy villogott az egyik, majd a m\u00e1sik f\u00e9nycs\u0151 is. Szerintem ez nem A-kateg\u00f3ri\u00e1s \u00fczemeltet\u00e9s. Szomor\u00fa, ha a nagy k\u00f6lts\u00e9gcs\u00f6kkent\u00e9si igyekezet folyam\u00e1n elfeledkeznek a b\u00e9rl\u0151r\u0151l. Mivel az ingatlan els\u0151dleges \u00e9rt\u00e9ke a b\u00e9rl\u0151, az Eiffel T\u00e9r Irodah\u00e1zban minden a b\u00e9rl\u0151\u00e9rt \u00e9s az \u0151 \u00e9rdek\u00fckben t\u00f6rt\u00e9nik.<\/p>\n

Eddig mik a tapasztalatok PM-vezet\u0151k\u00e9nt az Eiffel T\u00e9r irodah\u00e1zzal?<\/strong>
\nEz egy relat\u00edv \u00faj \u00e9s nagyon j\u00f3 min\u0151s\u00e9gben megval\u00f3s\u00edtott \u00e9p\u00fclet, ami k\u00fcl\u00f6nleges helysz\u00ednen van, k\u00fcl\u00f6nleges k\u00f6rnyezetben, amihez nek\u00fcnk nap, mint nap alkalmazkodnunk kell. De ez j\u00f3 dolog. K\u00fcl\u00f6nleges az \u00e9p\u00fclet az\u00e9rt is, mert 97 sz\u00e1zal\u00e9ka b\u00e9rbe van adva, a b\u00e9rl\u0151ink neves nemzetk\u00f6zi \u00e9s magyar c\u00e9gek, akiknek magas sz\u00ednvonal\u00fa ig\u00e9nyeik vannak a szolg\u00e1ltat\u00e1sokkal kapcsolatban. A ConvergenCE butik \u00fczemeltet\u0151k\u00e9nt egy ar\u00e1nylag sz\u0171k piaci szegmensben tev\u00e9kenykedik. C\u00e9lunk a min\u0151s\u00e9gi szolg\u00e1ltat\u00e1s \u00e9s a re\u00e1lis \u00e1r – \u00e9rt\u00e9k ar\u00e1ny fenntart\u00e1sa. Id\u00e9n m\u00e1r a harmadik \u00e9v \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9g elsz\u00e1mol\u00e1s\u00e1t z\u00e1rtuk le b\u00e9rl\u0151inkkel, akik t\u00f6bbs\u00e9ge k\u00e9rd\u00e9s n\u00e9lk\u00fcl, re\u00e1lisnak tartva a k\u00f6lts\u00e9gek szintj\u00e9t, elfogadta az elsz\u00e1mol\u00e1st. Term\u00e9szetesen vannak, akik m\u00e9lyebben elemzik az elsz\u00e1mol\u00e1sunkat, pont ma z\u00e1rult le az egyik nagy b\u00e9rl\u0151vel az ilyen jelleg\u0171 r\u00e9szletes egyeztet\u00e9s, de b\u00fcszk\u00e9n jelenthetem: a b\u00e9rl\u0151 teljes megel\u00e9ged\u00e9ssel t\u00e1vozott, mindent rendben tal\u00e1lt.
\nMilyen t\u00edpus\u00fa r\u00e9szletek ir\u00e1nt \u00e9rdekl\u0151dnek jellemz\u0151en a b\u00e9rl\u0151k?<\/strong><\/p>\n

A b\u00e9rl\u0151k felismerik, hogy mely t\u00e9telek emelkednek \u00e9vr\u0151l \u00e9vre, mely k\u00f6lts\u00e9gsorok n\u00f6vekednek a r\u00e9szletes elsz\u00e1mol\u00e1sban. Term\u00e9szetesen rendszerint r\u00e1k\u00e9rdeznek ennek okaira. Nem titok, hogy az \u00e9p\u00edtm\u00e9nyad\u00f3 p\u00e9ld\u00e1ul sz\u00e1mottev\u0151en emelkedett az el\u0151z\u0151 \u00e9vhez k\u00e9pest a VI. ker\u00fcletben, ami \u00f6nmag\u00e1ban is jelent\u0151s k\u00f6lts\u00e9gt\u00e9tel. N\u00e9mely soron megemelt\u00fck a szolg\u00e1ltat\u00e1s sz\u00ednvonal\u00e1t, ami kicsit t\u00f6bbe ker\u00fcl ugyan, de m\u00e1sik oldalon gyorsul a reakci\u00f3id\u0151, sz\u00e9lesebb k\u00f6r\u0171 szolg\u00e1ltat\u00e1st kapnak a b\u00e9rl\u0151ink. Teljes \u201eopen-book\u201d rendszerben dolgozunk \u00e9s j\u00f3val infl\u00e1ci\u00f3 alatti emelked\u00e9ssel tartjuk a k\u00f6lts\u00e9gvet\u00e9s\u00fcnket.<\/p>\n

A piac el\u00e9rte m\u00e1r a m\u00e9lypontot \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gben vagy van m\u00e9g hova faragni a d\u00edjakat?<\/strong>
\nMindig vannak \u00faj lehet\u0151s\u00e9gek az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9g optimaliz\u00e1l\u00e1s\u00e1ra. \u00c9lni kell p\u00e9ld\u00e1ul a k\u00f6zm\u0171d\u00edjak tenderez\u00e9si lehet\u0151s\u00e9g\u00e9vel. Eg\u00e9sz \u00e9vben figyelni kell a piac alakul\u00e1s\u00e1t, \u00e9s ki kell haszn\u00e1lni a kedvez\u0151 id\u0151pontot. Az elektromos \u00e1ram piac\u00e1n p\u00e9ld\u00e1ul 1-2 h\u00f3napja volt egy olyan m\u00e9lypont, amikor egyszer\u0171en le kellett k\u00f6tni a 2014 \u00e9vre az elektromos \u00e1ramot. Ezt a tavalyel\u0151tti \u00e1r alatt siker\u00fclt megtenn\u00fcnk. Ez egy kiv\u00e1l\u00f3 lehet\u0151s\u00e9g a k\u00f6lts\u00e9gcs\u00f6kkent\u00e9sre. Az elektromos \u00e1ram az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9g kb. egyharmad\u00e1t adja, \u00edgy jelent\u0151s cs\u00f6kken\u00e9st siker\u00fclt el\u00e9rn\u00fcnk id\u00e9n, m\u00e1r 2014 \u00e9vre. V\u00e9lem\u00e9nyem szerint m\u00e9g messze nem haszn\u00e1ltuk ki az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9g optimaliz\u00e1l\u00e1s\u00e1nak \u00f6sszes lehet\u0151s\u00e9g\u00e9t, m\u00e9g akkor sem, ha azt gondoltuk, hogy nagyon j\u00f3l csin\u00e1lunk mindent. A technika \u00e9s technol\u00f3gia folyamatosan fejl\u0151dik, ezzel \u00e9lni lehet \u00e9s kell. Mindig van helye a jav\u00edt\u00e1snak, mindig nyitott szemmel kell j\u00e1rni, hogy napr\u00f3l napra jobbak legy\u00fcnk, tartva \u00e9s jav\u00edtva a min\u0151s\u00e9get, \u00e9s szorosan figyelve a k\u00f6lts\u00e9geket.<\/p>\n

Tudatosabbak lettek a b\u00e9rl\u0151k a v\u00e1ls\u00e1g kit\u00f6r\u00e9se \u00f3ta?<\/strong>
\nA b\u00e9rl\u0151k egyr\u00e9szt egy\u00fctt fejl\u0151dtek a piaccal, m\u00e1sr\u00e9szt tapasztalatokat szereztek. Lak\u00e1sb\u00e9rl\u0151k\u00e9nt m\u00e9g nem voltak tapasztalataik vagy elv\u00e1r\u00e1saik irodah\u00e1zakkal szemben. Egyr\u00e9szt egy\u00e9rtelm\u0171, hogy t\u00f6bb helyr\u0151l k\u00e9rnek be \u00e1raj\u00e1nlatot, m\u00e1sr\u00e9szt az is egyre gyakoribb, hogy szak\u00e9rt\u0151t is felk\u00e9rnek a keres\u00e9s sor\u00e1n. Nem felt\u00e9tlen\u00fcl ingatlan-tan\u00e1csad\u00f3t, hanem van p\u00e9lda arra is, hogy m\u0171szaki szakemberrel mennek ki egy irodah\u00e1z bej\u00e1r\u00e1s\u00e1ra. A k\u00f6lts\u00e9gek m\u00e9rt\u00e9ke term\u00e9szetesen a lehet\u0151 leg\u00e9rz\u00e9kenyebb t\u00e9ma a t\u00e1rgyal\u00e1sokon.<\/p>\n

A facility menedzser mennyit tud hozz\u00e1adni egy m\u00e1r meg\u00e9p\u00fclt irodah\u00e1zhoz?<\/strong>
\nElj\u00f6tt v\u00e9gre az id\u0151, hogy elmondhatjuk: t\u00f6bbgener\u00e1ci\u00f3s \u00e9p\u00fcletek vannak a piacon. Az Eiffel T\u00e9r irodah\u00e1zban a legmodernebb l\u00e9gkezel\u00e9si rendszer m\u0171k\u00f6dik. Egy r\u00e9gebbi \u00e9p\u00fcletn\u00e9l, ahol a fan-coil egys\u00e9gek a parapeten vannak, nem lehet ugyan ezt a komfort\u00e9rzetet el\u00e9rni. Az \u00fczemeltet\u0151 mit tud ebb\u0151l kihozni? J\u00e1tszik a g\u00e9p\u00e9szet lehet\u0151s\u00e9geivel, a bef\u00fajt leveg\u0151 h\u0151m\u00e9rs\u00e9klet\u00e9vel, megpr\u00f3b\u00e1l megfelelni az elv\u00e1r\u00e1soknak. Nem k\u00f6nny\u0171, f\u0151leg olyan \u00e9p\u00fcletben, ahol ablakot sem lehet nyitni, \u00e9s r\u00e9gi a rendszer. Az ig\u00e9nyes tulajdonosok ezt \u00e9szrevett\u00e9k, \u00e9s bizony fejleszteni kezdt\u00e9k a m\u00e1r megl\u00e9v\u0151, kev\u00e9sb\u00e9 modern irodah\u00e1zaikat. A g\u00e9p\u00e9szet mellett azonban az is fontos, hogy hasonl\u00f3 m\u00f3don, \u00fczleti etikettnek megfelel\u0151en \u00f6lt\u00f6zz\u00fcnk az irod\u00e1kban n\u0151k \u00e9s f\u00e9rfiak. Ez sok probl\u00e9m\u00e1t megoldana, k\u00fcl\u00f6n\u00f6sen a ny\u00e1ri id\u0151szakban, de ez m\u00e1r nem PM hanem HR feladat.<\/p>\n

Egyet\u00e9rt azzal, hogy annak ellen\u00e9re, hogy 25 sz\u00e1zal\u00e9kos az \u00fcresen \u00e1ll\u00f3 irod\u00e1k ar\u00e1nya, kialakulhat egy min\u0151s\u00e9gi hi\u00e1ny Budapesten? A b\u00e9rl\u0151k ugyanis egyre ink\u00e1bb v\u00e1ndorolnak \u00e1t a modern, ig\u00e9nyes \u00e9p\u00fcletekbe. A r\u00e9gi elavult \u00e9p\u00fcletek ki\u00fcr\u00fclnek, az \u00fajak megtelnek.<\/strong>
\nSzerintem m\u00e1r r\u00e9gen \u00edgy m\u0171k\u00f6dik a piac. Amikor m\u00e9g \u00e9vente sz\u00e1zezer n\u00e9gyzetm\u00e9tern\u00e9l nagyobb m\u00e9rt\u00e9k\u0171 \u00e1tad\u00e1sok voltak, m\u00e1r akkor is azok a h\u00e1zak \u00e1lltak \u00fcresen, amelyek els\u0151 gener\u00e1ci\u00f3sak, rossz helyen \u00e9p\u00fcltek, rossz az eloszt\u00e1suk, m\u0171szaki param\u00e9ter\u00fck, \u00e9s ez a helyzet csak fokoz\u00f3dott. Ezekhez az \u00e9p\u00fcletekhez csatlakoztak azok, amelyek akkor m\u00e9g megfeleltek, de az\u00f3ta fokoz\u00f3dott az elv\u00e1r\u00e1s \u00e9s a szelekt\u00e1l\u00f3d\u00e1s. Sz\u00e1momra az a meglep\u0151, hogy a v\u00e1ls\u00e1g alatt is tal\u00e1lunk olyan fejleszt\u0151t \u00e9s befektet\u0151t, akik megel\u00e9gednek m\u00e1sodlagos min\u0151s\u00e9g\u0171 \u00e9p\u00fclet meg\u00e9p\u00edt\u00e9s\u00e9vel, m\u00e1sodlagos lok\u00e1ci\u00f3ban.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mi a property menedzser legfontosabb feladata? Vannak m\u00e9g lehet\u0151s\u00e9gek az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek cs\u00f6kkent\u00e9s\u00e9re? Hogyan lehet sp\u00f3rolni az \u00e1ramon? F\u00e1bri Gabriell\u00e1val, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3j\u00e1val besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[55,52,170,186],"class_list":["post-381","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized-hu","tag-eiffel-hu","tag-eiffelsquare-hu","tag-ingatlankezeles-hu","tag-vagyonkezeles"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/381","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=381"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/381\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":383,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/381\/revisions\/383"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=381"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=381"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=381"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}