{"id":387,"date":"2013-09-17T11:32:51","date_gmt":"2013-09-17T09:32:51","guid":{"rendered":"https:\/\/convergen-ce.com\/cce2018?p=387"},"modified":"2018-04-16T14:47:29","modified_gmt":"2018-04-16T12:47:29","slug":"erthetetlen-szamomra-hogy-sokan-egyszeruen-feladtak-a-csodavarast","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/erthetetlen-szamomra-hogy-sokan-egyszeruen-feladtak-a-csodavarast","title":{"rendered":"\u00c9rthetetlen sz\u00e1momra, hogy sokan egyszer\u0171en feladt\u00e1k a csodav\u00e1r\u00e1st\u2026"},"content":{"rendered":"

Nyilatkozta port\u00e1lunknak a r\u00e1 jellemz\u0151 finom ir\u00f3ni\u00e1val Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3ja. Megtudtuk azt is, hogy mi v\u00e1ltozott 2008 \u00f3ta az ingatlanpiacon, van-e es\u00e9ly\u00fcnk utol\u00e9rni Pr\u00e1g\u00e1t, \u00e9s mibe \u00e9rdemes most befektetni.<\/strong><\/p>\n

IRODAKERESO.INFO<\/a>
\n<\/em><\/p>\n

– Egy, a napokban publik\u00e1lt h\u00edr szerint Budapest a h\u00e1rom legolcs\u00f3bb eur\u00f3pai irodapiaci lok\u00e1ci\u00f3 k\u00f6z\u00e9 tartozik, \u00e9s a 17. legmegfizethet\u0151bb irodapiac vil\u00e1gszinten. Ez a b\u00e9rl\u0151knek j\u00f3 h\u00edr, de mit sz\u00f3l hozz\u00e1 az ingatlanszakma? Mi a v\u00e9lem\u00e9ny\u00fck, mikor szaporodnak el ism\u00e9t a daruk a v\u00e1rosban?<\/strong>
\n– A legfrissebb irodapiaci tanulm\u00e1nyok azt mutatj\u00e1k, hogy a net absorption (sz\u00e9p magyar sz\u00f3val nett\u00f3 elsz\u00edv\u00e1s J) ism\u00e9t pozit\u00edv \u00e9rt\u00e9ket mutat, \u00e9s az \u00e1ltal\u00e1nos spekulat\u00edv \u00fcresed\u00e9s is cs\u00f6kken. Ez mindenk\u00e9ppen j\u00f3 h\u00edr. Az azonban tov\u00e1bbra is k\u00e9rd\u00e9s sz\u00e1momra, hogy visszat\u00e9r-e a k\u00f6zelj\u00f6v\u0151ben az ingatlanfejleszt\u00e9s finansz\u00edroz\u00e1s\u00e1nak hajland\u00f3s\u00e1ga. Ennek hi\u00e1ny\u00e1ban az az \u00e9rdekes helyzet alakulhat ki, hogy Budapest kifogy a modern irodah\u00e1zakb\u00f3l, \u00e9s a b\u00e9rl\u0151k k\u00e9nytelenek lesznek m\u00e1sod- \u00e9s harmadgener\u00e1ci\u00f3s irodah\u00e1zakb\u00f3l v\u00e1logatni. Egy dolgot biztosnak l\u00e1tok: Budapest nem lesz (ahogy nem is volt soha) kimondottan el\u0151-b\u00e9rleti piac.<\/p>\n

– A V\u00e1ci \u00fat, mint helysz\u00edn v\u00e1ls\u00e1g\u00e1ll\u00f3, n\u00e9pszer\u0171s\u00e9ge t\u00f6retlen, jelenleg h\u00e1rom nagyobb projekt is fut ezen a ter\u00fcleten. A KPMG itt \u00e9p\u00fcl\u0151 leend\u0151 sz\u00e9kh\u00e1z\u00e1nak \u00e9p\u00edt\u00e9sbe a Convergence is bekapcsol\u00f3dott, mint tan\u00e1csad\u00f3. Pontosan mi a szerep\u00fck? Milyen hozz\u00e1adott \u00e9rt\u00e9ket adnak \u00d6n\u00f6k?<\/strong>
\n– C\u00e9g\u00fcnk a KPMG oldal\u00e1n v\u00e1llalt szerepet a projekt elindul\u00e1s\u00e1nak els\u0151 perc\u00e9t\u0151l kezdve. A KPMG-nek adtunk tan\u00e1csot, de nem hagyom\u00e1nyos b\u00e9rl\u0151-k\u00e9pviseleti form\u00e1ban. Feladatunk az volt, hogy azt a legkiv\u00e1l\u00f3bb elhelyez\u00e9st tal\u00e1ljuk meg megb\u00edz\u00f3nknak, amely nem csak megjelen\u00e9s\u00e9ben, m\u0171szaki megold\u00e1saiban, hanem befektet\u00e9si \u00e9rt\u00e9kk\u00e9nt is a legjobbat k\u00edn\u00e1lja a piacon. Egy r\u00e9szletes piackutat\u00e1s ut\u00e1n, t\u00f6bb mint 10 lehet\u0151s\u00e9get vizsg\u00e1ltunk meg, amelyb\u0151l h\u00e1rmat v\u00e1lasztottunk ki tov\u00e1bbi \u00e9rt\u00e9kel\u00e9sre. B\u00fcszke vagyok arra, hogy ilyenforma tan\u00e1csad\u00e1st mi v\u00e9gezt\u00fcnk el\u0151sz\u00f6r Budapesten. Jelenleg \u00fagynevezett projekt monitoring tev\u00e9kenys\u00e9get v\u00e9gz\u00fcnk, azaz megb\u00edz\u00f3nk oldal\u00e1n meggy\u0151z\u0151d\u00fcnk arr\u00f3l, hogy az \u00e9p\u00edtkez\u00e9s sor\u00e1n minden a KPMG szerint elv\u00e1rt m\u0171szaki tartalmat \u00e9s k\u00f6lts\u00e9get \u00e9rint\u0151 krit\u00e9riumoknak megfelel\u0151en t\u00f6rt\u00e9nik.<\/p>\n

– \u201eJ\u00f3solni neh\u00e9z, k\u00fcl\u00f6n\u00f6sen, ami a j\u00f6v\u0151t illeti\u201d. – nyilatkozta egyszer Woody Allan. M\u00e9gis, arra k\u00e9rem \u00d6nt, hogy pr\u00f3b\u00e1lj\u00e1k meg felv\u00e1zolni, mi v\u00e1rhat\u00f3 ingatlanfejleszt\u00e9s \u00e9s \u00fczemeltet\u00e9s ter\u00e9n a k\u00f6vetkez\u0151 \u00f6t \u00e9vben Magyarorsz\u00e1gon, illetve a r\u00e9gi\u00f3ban.<\/strong>
\n– Az \u00e9n \u00fcvegg\u00f6mb\u00f6m tiszta. Azt l\u00e1tom benne, hogy az ingatlanfinansz\u00edroz\u00e1s tov\u00e1bbra is neh\u00e9zkes marad, a bankok maradnak a l\u00f3 rossz oldal\u00e1n, azaz tov\u00e1bbra is kock\u00e1zatelemz\u0151k d\u00f6ntenek majd, – t\u00f6bbnyire rosszul -, a sikeresnek indul\u00f3, ak\u00e1r el\u0151-b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9sekkel is rendelkez\u0151 projektek sorsa felett. \u00dczemeltet\u00e9si ter\u00fcleten azt v\u00e1rom, hogy az ingatlantulajdonosok elszakadnak v\u00e9gre a \u201ek\u00f6lts\u00e9gek mindenekfelett\u201d mentalit\u00e1st\u00f3l, \u00e9s t\u00f6bbre fognak \u00e9rt\u00e9kelni olyan kisebb \u00fczemeltet\u0151 c\u00e9geket, amelyek a kompromisszummentes min\u0151s\u00e9gben \u00e9s a b\u00e9rl\u0151i kapcsolatokban hisznek. \u00c1men.<\/p>\n

– Milyen maradand\u00f3 hat\u00e1sa volt\/van a v\u00e1ls\u00e1gnak az ingatlanpiacra? Mi az, ami m\u00e1r soha sem lesz olyan, mint 2008 el\u0151tt?<\/strong>
\n– Tal\u00e1n meglep\u0151, de nem sok minden v\u00e1ltozott. \u00c9n azt v\u00e1rtam, hogy a piac \u00f6sszekapja mag\u00e1t, alacsonyabb fokozatba kapcsol \u00e9s sokkal nagyobb er\u0151bedob\u00e1ssal dolgozik majd. \u00c9rthetetlen sz\u00e1momra, hogy sokan egyszer\u0171en feladt\u00e1k a csodav\u00e1r\u00e1st. Manaps\u00e1g sok unott \u00e9s elkeseredett arcot l\u00e1tni. Visszat\u00e9rve a k\u00e9rd\u00e9s\u00e9re, rem\u00e9lem, sokan r\u00e1eszm\u00e9lnek majd, hogy soha t\u00f6bbet nem lehet majd kev\u00e9s munk\u00e1val eljutni a sikerhez.<\/p>\n

– Budapestet kor\u00e1bban egy s\u00falycsoportban emlegett\u00e9k Pr\u00e1g\u00e1val, illetve Vars\u00f3val. Mi a ConvergenCE v\u00e9lem\u00e9nye, hogy \u00e1llunk most?<\/strong>
\n– Vars\u00f3val soha nem voltunk egy s\u00falycsoportban, tal\u00e1n csak az \u0151sid\u0151kben, az irodapiac kezdet\u00e9n. Neh\u00e9z is \u00f6sszevetni k\u00e9t ennyire elt\u00e9r\u0151 m\u00e9ret\u0171 \u00e9s lakoss\u00e1ggal rendelkez\u0151 orsz\u00e1got. Amennyiben a gazdas\u00e1gi k\u00f6rnyezet \u00e9s a piaci kisz\u00e1m\u00edthat\u00f3s\u00e1g v\u00e1ltozik, Pr\u00e1ga utol\u00e9rhet\u0151.<\/p>\n

– \u00c9n vagyok a mesebeli befektet\u0151 50 milli\u00f3 eur\u00f3val. Mit vegyek, ha ezt az \u00f6sszeget a budapesti irodapiacon szeretn\u00e9m elk\u00f6lteni?<\/strong>
\n– M\u00e1sodgener\u00e1ci\u00f3s, f\u00e9lig vagy eg\u00e9szen \u00fcres irodah\u00e1zat vegyen j\u00f3 helyen. B\u00edzza r\u00e1nk az \u00fajrapoz\u00edcion\u00e1l\u00e1st, marketinget, vagyon- \u00e9s ingatlankezel\u00e9st. H\u00e1rom \u00e9ven bel\u00fcl, hozamemelked\u00e9s n\u00e9lk\u00fcl is rengeteget fog keresni!<\/p>\n

– A Convergence-r\u0151l k\u00f6ztudott, hogy a r\u00e9gi\u00f3ban is akt\u00edv. Milyen projekteken dolgoznak?<\/strong>
\n– T\u00f6bb l\u00e1bon \u00e1llunk. Vagyonkezel\u00e9si \u00e9s ingatlankezel\u00e9si feladatokat l\u00e1tunk el Budapesten t\u00f6bb mint 100.000 m² ter\u00fcleten. Ezen k\u00edv\u00fcl projekt monitoring tev\u00e9kenys\u00e9get v\u00e9gz\u00fcnk a KPMG oldal\u00e1n a Vision Tower irodah\u00e1zban \u00e9s a TriGr\u00e1nit fejleszt\u00e9s\u00e9ben megval\u00f3sul\u00f3 160.000 m2 alapter\u00fclet\u0171 Poznan City Center bev\u00e1s\u00e1rl\u00f3 k\u00f6zpontban, Poznanban, az Europa Capital megb\u00edz\u00e1s\u00e1b\u00f3l.<\/p>\n

– N\u00e9h\u00e1ny \u00e9ve m\u00e9g er\u0151teljes n\u00f6veked\u00e9st j\u00f3soltak a built-to-suit irod\u00e1k \u00e9p\u00edt\u00e9se ter\u00e9n. Mi a helyzet most?<\/strong>
\n– A budapesti irodapiac saj\u00e1toss\u00e1ga, hogy nem igaz\u00e1n build-to-suit \/ pre-lease piac. M\u00e9g a legnagyobb b\u00e9rl\u0151k is 6-8 h\u00f3nappal az esed\u00e9kess\u00e9g el\u0151tt \u00e1llnak neki irod\u00e1t keresni. K\u00fcl\u00f6n\u00f6sen igaz ez a shared service center-ekre, amelyek nagyon gyakran a nyugat-eur\u00f3pai munkahelyi le\u00e9p\u00edt\u00e9sek v\u00e1rhat\u00f3 negat\u00edv hat\u00e1sai miatt a legutols\u00f3 pillanatig v\u00e1rnak egy-egy projekt elind\u00edt\u00e1s\u00e1val. Nem hiszem, hogy ez v\u00e1ltozni fog; a gazdas\u00e1gi \u00e9let sok esetben \u00e9rezhet\u0151 kisz\u00e1m\u00edthatatlans\u00e1ga pedig biztos nem seg\u00edt rajta.<\/p>\n

– Mi a v\u00e9lem\u00e9ny\u00fck az olyan tetszhalott projektekr\u0151l, mint a t\u00f6r\u00f6kb\u00e1linti T\u00f3park, a Soroks\u00e1ri \u00fati TriGr\u00e1nit fejleszt\u00e9s?\u00a0 Van m\u00e9g es\u00e9ly arra, hogy \u00faj \u00e9letet leheljenek ezekbe a tervekbe?<\/strong>
\n– Nem kevern\u00e9m \u00f6ssze a k\u00e9t beruh\u00e1z\u00e1st. A TriGr\u00e1nit Millennium v\u00e1rosk\u00f6zpontja egy sikeres fejleszt\u00e9s, alacsony \u00fcresed\u00e9ssel \u00e9s magas min\u0151s\u00e9ggel. Van egy kisebb fejleszt\u00e9sre v\u00e1r\u00f3 ter\u00fclet, de biztos vagyok benne, hogy hamarosan teljesen megval\u00f3sul. A T\u00f3parkkal m\u00e1s a helyzet. Sz\u00e1momra m\u00e1r a kezdetetekben meglep\u0151 volt, hogy mik\u00e9nt hisz a piac egy olyan beruh\u00e1z\u00e1sban, amely ilyen vehemenci\u00e1val titkolja a magas sz\u00e1m\u00fa el\u0151-b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9sek m\u00f6g\u00f6tt \u00e1ll\u00f3 c\u00e9geket. V\u00e9lem\u00e9nyem szerint teh\u00e1t a k\u00e9t projektet nem lehet egy lapon eml\u00edteni.<\/p>\n

– Az Eiffel T\u00e9r irodah\u00e1z 97 sz\u00e1zal\u00e9ka b\u00e9rbe van adva, mik\u00f6zben Budapesten ez az ar\u00e1ny \u00e1tlagosan csak 75 sz\u00e1zal\u00e9k. Mi az, amit \u00d6n\u00f6k jobban csin\u00e1lnak?<\/strong>
\n– Mindent. Nem, term\u00e9szetesen ez nem igaz, de megpr\u00f3b\u00e1ljuk. K\u00f6r\u00fcltekint\u0151en \u00e9s alaposan v\u00e1lasztjuk ki a j\u00f6v\u0151beli fejleszt\u00e9s hely\u00e9t, a legmagasabb min\u0151s\u00e9gre t\u00f6reksz\u00fcnk a megval\u00f3s\u00edt\u00e1s sor\u00e1n \u00e9s az \u00fczemeltet\u00e9si szakaszban nem \u00e1ldozunk fel mindent a k\u00f6lts\u00e9gek olt\u00e1r\u00e1n. Arra t\u00f6reksz\u00fcnk, hogy min\u0151s\u00e9gi szolg\u00e1ltat\u00e1sokkal otthon \u00e9rezz\u00e9k magukat a b\u00e9rl\u0151ink. Egy\u00e9bk\u00e9nt az Eiffel T\u00e9r Irodah\u00e1z kiadotts\u00e1ga jelenleg 100%-os!<\/p>\n

– Tegy\u00fck fel, hogy egy r\u00e9gi \u00e9p\u00fcletet \u00fczemeltetek, nem t\u00fal hat\u00e9konyan. Nyilv\u00e1n nincsenek csod\u00e1k, de mit javasol a Convergence, mint property menedzser, mi a teend\u0151? Mihez \u00e9ri meg hozz\u00e1ny\u00falni, \u00e9s mihez nem?<\/strong>
\n– Egy r\u00e9gi \u00e9p\u00fclet \u00e9rt\u00e9k\u00e9t \u00e9s \u00fczemeltet\u00e9s\u00e9t is az hat\u00e1rozza meg, hol helyezkedik el az \u00e9p\u00fclet. L\u00e9nyeg\u00e9ben ez j\u00e1tszik d\u00f6nt\u0151 szerepet abban is, hogy mihez \u00e9ri meg hozz\u00e1 ny\u00falni \u00e9s mihez nem. Az \u00fczemeltet\u00e9s hat\u00e9konys\u00e1ga ett\u0151l f\u00fcggetlen. A b\u00e9rl\u0151 sz\u00e1m\u00e1ra a szerz\u0151d\u00e9sben meghat\u00e1rozott szolg\u00e1ltat\u00e1st helysz\u00ednt\u0151l f\u00fcggetlen\u00fcl ny\u00fajtani kell. A hat\u00e9konys\u00e1g jav\u00edt\u00e1s\u00e1nak kulcsa a j\u00f3 szolg\u00e1ltat\u00f3k kiv\u00e1laszt\u00e1sa \u00e9s a munka k\u00f6vetkezetes ellen\u0151rz\u00e9se.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nyilatkozta port\u00e1lunknak a r\u00e1 jellemz\u0151 finom ir\u00f3ni\u00e1val Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3ja. Megtudtuk azt is, hogy mi v\u00e1ltozott 2008 \u00f3ta az ingatlanpiacon, van-e es\u00e9ly\u00fcnk utol\u00e9rni Pr\u00e1g\u00e1t, \u00e9s mibe \u00e9rdemes most befektetni.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-387","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized-hu"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/387","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=387"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/387\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":388,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/387\/revisions\/388"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=387"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=387"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=387"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}