{"id":399,"date":"2014-04-11T11:19:09","date_gmt":"2014-04-11T09:19:09","guid":{"rendered":"https:\/\/convergen-ce.com\/cce2018?p=399"},"modified":"2018-04-16T15:10:25","modified_gmt":"2018-04-16T13:10:25","slug":"mennyit-er-es-hova-tart-a-magyar-ingatlanpiac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/mennyit-er-es-hova-tart-a-magyar-ingatlanpiac","title":{"rendered":"Mennyit \u00e9r \u00e9s hov\u00e1 tart a magyar ingatlanpiac?"},"content":{"rendered":"

Zeley Csab\u00e1val, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3j\u00e1val a hazai ingatlanpiac jelen\u00e9r\u0151l, j\u00f6v\u0151j\u00e9r\u0151l, a bankokr\u00f3l, a finansz\u00edroz\u00e1sr\u00f3l, a kihaszn\u00e1latlans\u00e1gi r\u00e1t\u00e1r\u00f3l, az \u00e9rt\u00e9kekr\u0151l, a kateg\u00f3ri\u00e1kr\u00f3l \u00e9s a mi\u00e9rtekr\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk. Ha nem kaptunk mindenre v\u00e1laszt, arr\u00f3l csakis az ingatlanpiac term\u00e9szete tehet.<\/strong><\/p>\n

\u2013 Ma az irodapiacon cs\u00f6kken a kihaszn\u00e1latlans\u00e1gi r\u00e1ta, de m\u00e9g \u00edgy is 18 % k\u00f6rny\u00e9k\u00e9n j\u00e1r. De ha figyelembe vessz\u00fck a struktur\u00e1lis \u00fcresed\u00e9st, valamint azokat az irodater\u00fcleteket, amelyek val\u00f3di \u00e9rt\u00e9k\u00fckn\u00e9l jobb besorol\u00e1st kaptak, akkor mennyi az annyi?<\/strong>
\n\u2013 Magyarorsz\u00e1gon sohasem volt 10% alatt az \u00fcresed\u00e9si r\u00e1ta, m\u00e9g az aranyid\u0151kben, vagyis az ezredfordul\u00f3 ut\u00e1n kibontakoz\u00f3 ingatlanbumm idej\u00e9n sem m\u00e9rt\u00fcnk kimagasl\u00f3an alacsony szintet. E tekintetben Budapesten az a probl\u00e9ma \u2013 \u00f6sszehasonl\u00edtva p\u00e9ld\u00e1ul a vars\u00f3i vagy a pr\u00e1gai piaccal \u2013, hogy mindenf\u00e9le iroda\u00e9p\u00fcletet belesz\u00e1m\u00edtanak az \u201eA\u201d \u00e9s \u201eB\u201d kateg\u00f3ri\u00e1ba. A fejleszt\u00e9seknek egy\u00e9bk\u00e9nt nem az \u00fcresed\u00e9s a g\u00e1tja, mert ha \u00edgy lenne, akkor nem \u00e9p\u00fclt volna meg a Green House vagy \u00e9ppen a V\u00e1ci Greens. Ut\u00f3bbi eset\u00e9ben m\u00e1r \u00e9p\u00fcl a k\u00f6vetkez\u0151 f\u00e1zis is. A banki finansz\u00edroz\u00e1s hi\u00e1nya az alapprobl\u00e9ma.<\/p>\n

Az\u00e9rt a bankrendszer term\u00e9szetrajza meg\u00e9rne n\u00e9h\u00e1ny mis\u00e9t. A v\u00e1ls\u00e1g \u00f3ta a hitelint\u00e9zetek roppant szigor\u00faan j\u00e1rnak el, ellenben az ingatlanbumm idej\u00e9n sz\u00e9pen f\u00fajtak egy lufit.
\nAkkoriban nagyon kilengett az inga, minim\u00e1lis \u00f6ner\u0151 mellett meggondolatlanul osztogatt\u00e1k a hiteleket, most pedig t\u00fals\u00e1gosan megfontoltak. Ha most egy \u00fcres telekre szeretn\u00e9nk \u00e9p\u00edteni egy irodah\u00e1zat, akkor nagyj\u00e1b\u00f3l nyolc h\u00f3napig t\u00e1rgyaln\u00e1nk a hitelint\u00e9zetekkel, \u00e9s ut\u00e1na k\u00f6z\u00f6ln\u00e9k, hogy nem finansz\u00edrozz\u00e1k a projektet.<\/p>\n

\u2013 Az ingatlanpiac alapvet\u0151en spekulat\u00edv \u00e1gazat, akkor hogyan akarja a bankrendszer nem spekulat\u00edv alapon megk\u00f6zel\u00edteni?<\/strong>
\n\u2013 Igen, spekulat\u00edv \u00e9s kock\u00e1zatos. Ha nem \u00edgy gondolkodik egy bank, akkor komolyan felmer\u00fclhetnek kompetenciaprobl\u00e9m\u00e1k is. Ha mi most egy \u00faj beruh\u00e1z\u00e1sba kezden\u00e9nk, akkor megvizsg\u00e1ln\u00e1nk a lok\u00e1ci\u00f3t, tapasztalataink alapj\u00e1n megpr\u00f3b\u00e1ln\u00e1nk kital\u00e1lni, hogy oda mit \u00e9rdemes \u00e9p\u00edteni, \u00e9s hogyan, mennyi\u00e9rt lehetne b\u00e9rbeadni. A bankok azonban jelenleg telekv\u00e1s\u00e1rl\u00e1st egy\u00e1ltal\u00e1n nem finansz\u00edroznak csak el\u0151b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9sekkel rendelkez\u0151 ingatlant, csakhogy ez a konstrukci\u00f3 jelent\u0151s volumenben sohasem volt jellemz\u0151 a budapesti piacra. Az adott projekt meg\u00e9p\u00fcl\u00e9se el\u0151tt az el\u0151zetes tervek alapj\u00e1n al\u00e1\u00edrt b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9sek sz\u00e1ma Budapesten nagys\u00e1grendileg 10-15 darab lehet 1998 \u00f3ta, mi\u00f3ta az ingatlanpiaccal foglalkozom. Manaps\u00e1g csak kev\u00e9s fejleszt\u0151 k\u00e9pes arra, hogy saj\u00e1t t\u0151k\u00e9b\u0151l el\u0151finansz\u00edrozzon egy projektet.<\/p>\n

\u2013 Nyugat-Eur\u00f3p\u00e1ban is erre a rug\u00f3ra j\u00e1r a bankok agya?<\/strong>
\n\u2013 Most refinansz\u00edroztuk az Eiffel T\u00e9ri Irodah\u00e1zat, kor\u00e1bban egy hazai bank volt a hitelez\u0151nk. Magyarorsz\u00e1gi p\u00e9nzint\u00e9zeteket is megkerest\u00fcnk, de \u0151k nem akartak r\u00e9szt venni ebben a folyamatban egy 100%-ig b\u00e9rbeadott, A+ kateg\u00f3ri\u00e1s, belv\u00e1rosi h\u00e1z eset\u00e9ben, ahol a h\u00e1tral\u00e9v\u0151 s\u00falyozott b\u00e9rleti id\u0151 t\u00f6bb mint 5 \u00e9v. V\u00e9g\u00fcl egy k\u00fclf\u00f6ldi bankkal siker\u00fclt szerz\u0151dn\u00fcnk, \u00fagy l\u00e1tszik, hogy \u0151k \u00e9rtenek hozz\u00e1. B\u00e1r nyilv\u00e1n az igazgat\u00f3tan\u00e1cs sz\u00e1m\u00e1ra ott is alapos \u00e9rveket kellett tal\u00e1lni, hogy egy k\u00f6z\u00e9p-eur\u00f3pai projektet t\u00e1mogassanak. A magyar ingatlanfinansz\u00edroz\u00f3 bankok olyan m\u00e9rt\u00e9kben meg\u00e9gett\u00e9k magukat kor\u00e1bban, hogy j\u00f3 p\u00e1r \u00e9vnek el kell telnie, am\u00edg visszamer\u00e9szkednek a kereskedelmi ingatlanpiacra nagy volumenben.<\/p>\n

\u2013 Ha a k\u00fclf\u00f6ldi befektet\u0151ket n\u00e9zz\u00fck, akkor ugye a n\u00e9met ingatlanalapok nem v\u00e1s\u00e1rolnak n\u00e1lunk az ismert okok miatt, mik\u00f6zben a\u00a0 gazdas\u00e1gi fundamentumok ezzel nincsenek \u00f6sszhangban. Hogyan k\u00e9pes kikeveredni a hazai ingatlanszakma ebb\u0151l az \u00f6rd\u00f6gi k\u00f6rb\u0151l?<\/strong>
\n– A befektet\u0151i \u00e9rdekl\u0151d\u00e9s kezd visszat\u00e9rni a piacra, mert a makrogazdas\u00e1gi adatok nem annyira rosszak az \u00e1tlagos eur\u00f3pai adatokhoz k\u00e9pest, valamint a Csehorsz\u00e1ghoz \u00e9s Lengyelorsz\u00e1ghoz viszony\u00edtott \u00e1raz\u00e1si k\u00fcl\u00f6nbs\u00e9g Magyarorsz\u00e1got nagyon olcs\u00f3v\u00e1 tette. De ami a hazai piacot \u00e1ltal\u00e1noss\u00e1gban illeti, most k\u00f6zelebb vagyunk a norm\u00e1lishoz, mint 8-10 \u00e9ve. V\u00e9lem\u00e9nyem szerint az az \u00e1llapot abnorm\u00e1lis volt, amikor \u201et\u00f6megk\u00f6zleked\u00e9s-mentes\u201d ter\u00fcletekre mindenf\u00e9le megaprojektet \u00e1lmodtak, amelyek azt\u00e1n a tervez\u0151asztalon maradtak vagy az \u00e9p\u00edtkez\u00e9sek f\u00e9lbe maradtak.<\/p>\n

\u2013 Manaps\u00e1g mivel foglalkozik egy hazai ingatlanfejleszt\u0151 t\u00e1rsas\u00e1g?<\/strong>
\n\u2013 A ConvergenCE klasszikus ingatlanfejleszt\u0151 t\u00e1rsas\u00e1g, de mivel az el\u0151bb felsorolt okok miatt jelenleg nem fejleszt\u00fcnk, ez\u00e9rt m\u00e1s tev\u00e9kenys\u00e9gekre f\u00f3kusz\u00e1lunk: t\u00f6bbek k\u00f6z\u00f6tt vagyonkezel\u00e9ssel foglalkozunk. \u00cdgy p\u00e9ld\u00e1ul a JP Morgan portf\u00f3li\u00f3j\u00e1t kezelj\u00fck, aminek sor\u00e1n t\u00f6bbek k\u00f6z\u00f6tt r\u00e9gebbi \u00e9p\u00fcleteket \u00fajrapoz\u00edcion\u00e1lunk. R\u00e9gi, haszn\u00e1lhatatlannak hitt irodah\u00e1zak sz\u00e1mos \u00f6tletet \u00e9s fejleszt\u00e9st kapnak, j\u00f3 p\u00e9lda erre a Blue Cube Irodah\u00e1z, amelyet ism\u00e9t megt\u00f6lt\u00f6ttek b\u00e9rl\u0151kkel. Ez egy lehets\u00e9ges tev\u00e9kenys\u00e9gi k\u00f6r a v\u00e1ls\u00e1gos id\u0151kben. Mi a f\u00e9lig k\u00f3m\u00e1ban l\u00e9v\u0151 buda\u00f6rsi alpiacon a Terraparkban a JP Morgan k\u00e9t irodah\u00e1z\u00e1t kb. 25 ezer n\u00e9gyzetm\u00e9ternyi ter\u00fclettel \u00fajrapoz\u00edcion\u00e1ltuk. A k\u00e9t ingatlan most 85 %-os tel\u00edtetts\u00e9ggel \u00fczemel, mik\u00f6zben ezen az alpiacon \u00e1tlagban 40%-os az \u00fcresed\u00e9s. Minket az\u00e9rt nem rogyasztott meg a v\u00e1ls\u00e1g, mert nem v\u00e1gtunk bele felel\u0151tlen\u00fcl beruh\u00e1z\u00e1sokba, hanem megpr\u00f3b\u00e1ltuk a legjobb projektlehet\u0151s\u00e9geket kiakn\u00e1zni az opci\u00f3k k\u00f6z\u00fcl. Ez igaz az Eiffel T\u00e9r Irodah\u00e1zra, a logisztikai parkokra \u00e9s az eseti megb\u00edz\u00e1sokra is. Ha egy befektet\u0151 Magyarorsz\u00e1gon ingatlannal rendelkezik, akkor els\u0151sorban nyugalmat \u00e9s megb\u00edzhat\u00f3s\u00e1got szeretne.<\/p>\n

\u2013 Imm\u00e1r kiz\u00e1r\u00f3lag z\u00f6ld h\u00e1zak \u00e9p\u00fclnek. A legmodernebb \u00e9p\u00fcletg\u00e9p\u00e9szeti rendszerekkel felszerelt h\u00e1zakkal szemben hogyan tudj\u00e1k a l\u00e9p\u00e9st tartani a r\u00e9gebbi \u00e9p\u00fcletek? Mi a sikeres \u00fajrapoz\u00edcion\u00e1l\u00e1s l\u00e9nyege?<\/strong>
\n\u2013 A b\u00e9rleti d\u00edjak k\u00f6z\u00f6tt van k\u00fcl\u00f6nbs\u00e9g. Nyilv\u00e1n a Terraparkban nem olyan b\u00e9rleti d\u00edjakat hat\u00e1rozunk meg, mint a Green House-ban. Ellenben itt az Eiffel T\u00e9r Irodah\u00e1zban az \u00e1tlagos b\u00e9rleti d\u00edjak b\u0151ven 15 eur\u00f3\/m2 f\u00f6l\u00f6tt vannak. A legut\u00f3bbi szerz\u0151d\u00e9sekn\u00e9l m\u00e1r 20 eur\u00f3 f\u00f6l\u00e9 ker\u00fclt a n\u00e9gyzetm\u00e9ter\u00e1r, mik\u00f6zben a hazai \u00e1tlag ennek nagyj\u00e1b\u00f3l a fele. A lok\u00e1ci\u00f3 lesz mindig a legfontosabb. Azonban a fenntarthat\u00f3s\u00e1gr\u00f3l sz\u00f3l\u00f3 v\u00e1llalati ig\u00e9nyek mellett a z\u00f6ld \u00e9p\u00fcletekben az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek kedvez\u0151bbek. Illetve egy z\u00f6ld h\u00e1z az \u00e1tlagos \u00e9p\u00fcletekn\u00e9l j\u00f3val hosszabb ideig tud hat\u00e9konyan \u00fczemelni an\u00e9lk\u00fcl, hogy nagy\u00e9rt\u00e9k\u0171 beruh\u00e1z\u00e1sokat kelljen id\u0151k\u00f6zben eszk\u00f6z\u00f6lni.<\/p>\n

\u2013 Nem lenne kit\u00f6r\u00e9si pont, hogy a vil\u00e1gh\u00edr\u0171 budapesti belv\u00e1rosi negyedekben a lerobbant h\u00e1zakat fel\u00faj\u00edts\u00e1k, \u00e9s kereskedelmi ingatlanokk\u00e1 alak\u00edts\u00e1k, ha \u00fagyis a lok\u00e1ci\u00f3 a legfontosabb?<\/strong>
\n\u2013 Re\u00e1lis opci\u00f3 lenne, csak a bankok nem \u00e1razt\u00e1k be ezeket az ingatlanokat. Ha a nem j\u00f3l teljes\u00edt\u0151 \u2013 jelz\u00e1loghitelekkel megterhelt \u2013 irodah\u00e1zak vagy egy\u00e9b r\u00e9gi elhaszn\u00e1lt ingatlanok eset\u00e9ben a bankok nem pr\u00f3b\u00e1ln\u00e1k meg a k\u00f6nyvekben elt\u0171ntetni a vesztes\u00e9get, hanem kisz\u00f3rn\u00e1k a piacra, akkor tudn\u00e1nk, hogy mi az \u00e9rt\u00e9k\u00fck. Akkor biztosan megjelenn\u00e9nek a vev\u0151k is, csak persze nem a jelenlegi \u00e1raz\u00e1ssal v\u00e1s\u00e1roln\u00e1nak. Jelenleg azonban nincsenek tranzakci\u00f3k, amelyek ir\u00e1nymutat\u00e1st adn\u00e1nak a piacon. Az \u00e1raz\u00e1snak az eml\u00edtett folyamatokkal egy\u00fctt el\u0151bb-ut\u00f3bb be kell k\u00f6vetkeznie. Ezen fel\u00fcl ezen \u00e9p\u00fcletek hat\u00e9konys\u00e1ga (brutt\u00f3 \u2013 nett\u00f3 ter\u00fclet) jelent\u0151sen rosszabb egy modern ingatlan\u00e9n\u00e1l \u00e9s nem rendelkeznek parkol\u00f3helyekkel. \u00c9sszer\u0171 lenne ezeket lak\u00f3ingatlank\u00e9nt hasznos\u00edtani, hogy elker\u00fclj\u00fcnk egy belv\u00e1rosi \u201eszellemv\u00e1rost\u201d.<\/p>\n

\u2013 A v\u00e1ls\u00e1g pozit\u00edv hat\u00e1sak\u00e9nt \u00e9rtelmezhetj\u00fck-e, hogy mik\u00f6zben a fejleszt\u00e9sek visszaestek, a piacon tev\u00e9kenyked\u0151 c\u00e9gek m\u00e1s tev\u00e9kenys\u00e9gek fel\u00e9 nyitottak, \u00edgy magasabb sz\u00ednvonal\u00fa szolg\u00e1ltat\u00e1sok jelennek meg a piacon?<\/strong>
\n\u2013\u00a0A piac m\u00e9g mindig t\u00falzott m\u00e9rt\u00e9kben k\u00f6lts\u00e9gorient\u00e1lt. Egy h\u00e1zat kezel\u0151 property menedzsment m\u00e9g mindig \u00fagy gondolja, hogy az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek mindenek felett \u00e1llnak. A mi tapasztalataink szerint azonban, ha egy b\u00e9rl\u0151 magas sz\u00ednvonalon mindent megkap, akkor sz\u00e1m\u00e1ra nem kardin\u00e1lis k\u00e9rd\u00e9s, hogy mennyi az \u00fczemeltet\u00e9si k\u00f6lts\u00e9g. \u00c9n hiszek ebben, de a piac eg\u00e9sze m\u00e9g nem ebbe az ir\u00e1nyba mozdult el.<\/p>\n

\u2013 Az irodah\u00e1zak kategoriz\u00e1l\u00e1sa a szakma v\u00e9lem\u00e9nye szerint idej\u00e9tm\u00falt. Mire sz\u00e1m\u00edthatunk ez \u00fcgyben?<\/strong>
\n\u2013 \u00dagy tudom, hogy a Budapest Research Forum (BRF) megpr\u00f3b\u00e1lja \u00fajradefini\u00e1lni az egyes kateg\u00f3ri\u00e1kat. Egy krit\u00e9riumrendszert kell fel\u00e1ll\u00edtani, az alapj\u00e1n lehet besorolni az \u00e9p\u00fcleteket. Csak az a probl\u00e9ma, hogy a piaci szerepl\u0151k jelent\u0151s r\u00e9sz\u00e9nek \u00e9rdekei s\u00e9r\u00fclhetnek, ez\u00e9rt nem k\u00f6nny\u0171 mindenki sz\u00e1m\u00e1ra elfogadhat\u00f3 kompromisszumot k\u00f6tni. A b\u00e9rl\u0151ket az\u00e9rt nem kell f\u00e9lteni: meg tudj\u00e1k hat\u00e1rozni, hogy mi j\u00f3 nekik f\u00fcggetlen\u00fcl att\u00f3l, hogy milyen kateg\u00f3ri\u00e1s irodah\u00e1zr\u00f3l van sz\u00f3.<\/p>\n

Forr\u00e1s: iroda.hu<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zeley Csab\u00e1val, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3j\u00e1val a hazai ingatlanpiac jelen\u00e9r\u0151l, j\u00f6v\u0151j\u00e9r\u0151l, a bankokr\u00f3l, a finansz\u00edroz\u00e1sr\u00f3l, a kihaszn\u00e1latlans\u00e1gi r\u00e1t\u00e1r\u00f3l, az \u00e9rt\u00e9kekr\u0151l, a kateg\u00f3ri\u00e1kr\u00f3l \u00e9s a mi\u00e9rtekr\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-399","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized-hu"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/399","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=399"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/399\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":400,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/399\/revisions\/400"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=399"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=399"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=399"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}