{"id":490,"date":"2017-11-13T18:16:18","date_gmt":"2017-11-13T17:16:18","guid":{"rendered":"https:\/\/convergen-ce.com\/cce2018?p=490"},"modified":"2018-04-16T18:18:34","modified_gmt":"2018-04-16T16:18:34","slug":"a-lokacio-nagyon-fontos-de-kell-meg-valami-mas-is","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/a-lokacio-nagyon-fontos-de-kell-meg-valami-mas-is","title":{"rendered":"A lok\u00e1ci\u00f3 nagyon fontos, de kell m\u00e9g valami m\u00e1s is\u2026"},"content":{"rendered":"

Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3ja szerint a b\u00e9rl\u0151knek is \u00e9s a tulajdonosnak is kedvez\u0151, ha egy k\u00e9zben van az ingatlan- \u00e9s a vagyonkezel\u00e9s. A jelenlegi konjunkt\u00fara kifut\u00e1s\u00e1r\u00f3l, az alulmenedzselt h\u00e1zakr\u00f3l, \u00e9s a spekulat\u00edv fejleszt\u00e9sek vesz\u00e9lyeir\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/strong><\/p>\n

A ConvergenCE sz\u00e9khelye az egyik c\u00e9g \u00e1ltal kezelt \u00e9p\u00fcletben tal\u00e1lhat\u00f3. A V\u00e1ci \u00fati CityZen Irodah\u00e1z \u00fajnak hat, holott \u201ecsak\u201d egy fel\u00faj\u00edt\u00e1son esett \u00e1t. Mi\u00e9rt volt erre sz\u00fcks\u00e9g?<\/strong>
\n– 2015 \u00e1prilis\u00e1ban vett\u00fck meg az \u00e9p\u00fcletet. Akkoriban a teljes ter\u00fclet 20 sz\u00e1zal\u00e9ka volt b\u00e9rbe adva, \u00e9s nagy molin\u00f3kon 9 \u20ac\/nm-\u00e9rt hirdett\u00e9k. Az eredetileg 1996-ban \u00e1tadott Duna Office Center valaha f\u00e9nyesen csillogott, de az id\u0151k folyam\u00e1n megkopott. Mi megl\u00e1ttuk benne a potenci\u00e1lt, hiszen a lok\u00e1ci\u00f3 kiv\u00e1l\u00f3, \u00e9s a szerkezet rendben volt. A fel\u00faj\u00edt\u00e1s sor\u00e1n csak ehhez a k\u00e9t dologhoz nem ny\u00faltunk, a t\u00f6bbi elemet azonban egyt\u0151l egyig \u00fajra\u00e1lmodtuk.<\/p>\n

Meg\u00e9rte?<\/strong>
\n– Miel\u0151tt belev\u00e1gtunk volna, k\u00e9sz\u00edtett\u00fcnk egy \u00fczleti tervet: az abban foglaltakat m\u00e1ra messze t\u00falteljes\u00edtett\u00fck. Most 85%-on van a h\u00e1z, \u00e9s a m\u0171szaki, eszt\u00e9tikai param\u00e9tereket tekintve is hozzuk az A kateg\u00f3ria elv\u00e1r\u00e1sainak megfelel\u0151 szintet.<\/p>\n

\u00dagy tudom, hogy volt olyan b\u00e9rl\u0151j\u00fck, aki a fel\u00faj\u00edt\u00e1s alatt is bent maradt az \u00e9p\u00fcletben.<\/strong>
\n– Nagyra becs\u00fcl\u00f6m a Cargillt, ami\u00e9rt kitartottak mellett\u00fcnk, mert egy ilyen nagys\u00e1g\u00fa fel\u00faj\u00edt\u00e1s m\u00e9g akkor is zajjal \u00e9s porral j\u00e1r, ha a kivitelez\u0151vel k\u00f6t\u00f6tt szerz\u0151d\u00e9sben r\u00f6gz\u00edtj\u00fck, hogy norm\u00e1l munkaid\u0151ben ker\u00fclni kell az ilyen jelleg\u0171 tev\u00e9kenys\u00e9get. A b\u00e9rl\u0151ket menet k\u00f6zben r\u00e1ad\u00e1sul m\u00e9g k\u00f6lt\u00f6ztetni is kellett, ahogy haladt el\u0151re a munka. \u00c1m fontos megeml\u00edtenem, hogy ma is itt vannak a h\u00e1zban.<\/p>\n

Konkr\u00e9tan mit \u00e9p\u00edtettek \u00e1t?<\/strong>
\n– Az \u00e9p\u00fclet utcai forgalom sz\u00e1m\u00e1ra kor\u00e1bban megnyitott sarokr\u00e9sz\u00e9t be\u00e9p\u00edtett\u00fck, \u00edgy megn\u0151tt a fogad\u00f3szint, melynek k\u00f6sz\u00f6nhet\u0151en ki tudtunk alak\u00edtani egy t\u00e1gas recepci\u00f3t \u00e9s egy Frei k\u00e1v\u00e9z\u00f3t. A megl\u00e9v\u0151 liftek \u00e1tprogramoz\u00e1s\u00e1val, illetve \u00fajak be\u00e9p\u00edt\u00e9s\u00e9vel el\u00e9rt\u00fck, hogy egyr\u00e9szt jelent\u0151sen n\u0151tt a felvon\u00f3-kapacit\u00e1s, m\u00e1sr\u00e9szt \u00edgy valamennyi hozz\u00e1nk \u00e9rkez\u0151 l\u00e1togat\u00f3nak el kell haladnia a recepci\u00f3 el\u0151tt. Az irodaszinteken teljesen \u00faj \u00e1lpadl\u00f3- \u00e9s \u00e1lmennyezet rendszert \u00e9p\u00edtett\u00fcnk ki \u00fagy, hogy a belmagass\u00e1got 2,85 m\u00e9terre n\u00f6velt\u00fck. Rugalmasan alak\u00edthat\u00f3 irodatereket tervezt\u00fcnk, az ablakok nyithat\u00f3ak. Meg\u00fajult a g\u00e9p\u00e9szet is, egyebek mellett modern l\u00e9gtechnikai rendszert \u00e9p\u00edtett\u00fcnk.<\/p>\n

Belef\u00e9rtek a b\u00fcdzs\u00e9be? Sokan panaszkodnak a folyamatosan n\u00f6vekv\u0151 kivitelez\u0151i \u00e1rakra.<\/strong>
\n– Amikor mi belekezdt\u00fcnk a fel\u00faj\u00edt\u00e1sba, m\u00e9g csak val\u00f3sz\u00edn\u0171s\u00edthet\u0151 volt, hogy az ingatlanpiac fellend\u00fcl\u00e9se a kivitelez\u0151i \u00e1rakat is feljebb viszi. Sejthet\u0151 volt, hogy a kvalifik\u00e1lt munkaer\u0151 folyamatos elv\u00e1ndorl\u00e1s\u00e1nak el\u0151bb-ut\u00f3bb k\u00f6vetkezm\u00e9nye lesz. Amikor al\u00e1\u00edrtuk a megb\u00edz\u00e1st, m\u00e9g m\u00e1s \u2013 \u00e9rtsd kedvez\u0151bb \u2013 volt az alkupoz\u00edci\u00f3nk, r\u00e1ad\u00e1sul mi nem csak a fel\u00faj\u00edt\u00e1sra, hanem a bels\u0151 kialak\u00edt\u00e1sra is szerz\u0151d\u00e9st k\u00f6t\u00f6tt\u00fcnk. Ma m\u00e1r csak kedvez\u0151tlenebb felt\u00e9telekkel lehetne v\u00e1llalkoz\u00f3t tal\u00e1lni ezekre a munk\u00e1kra.<\/p>\n

Lassan ez a h\u00e1z is tele lesz, \u00e9s a budapesti kihaszn\u00e1latlans\u00e1gi r\u00e1t\u00e1ra is \u00e9rv\u00e9nyes, hogy soha nem volt ilyen alacsony; a 8 % k\u00f6r\u00fcli \u00e9rt\u00e9k rekordnak sz\u00e1m\u00edt, ami j\u00f3 h\u00edr a fejleszt\u0151knek \u00e9s az \u00fczemeltet\u0151knek. De akkor mi\u00e9rt nem n\u0151nek a b\u00e9rleti d\u00edjak?<\/strong>
\n– \u00c9n l\u00e1tok emelked\u00e9st az \u00faj szerz\u0151d\u00e9sekn\u00e9l, a folyamat elindult. Ennek els\u0151 l\u00e9p\u00e9se az volt, amikor 1-1,5 \u00e9ve a kialak\u00edt\u00e1si hozz\u00e1j\u00e1rul\u00e1s m\u00e9rt\u00e9ke, illetve a b\u00e9rleti d\u00edjmentes h\u00f3napok sz\u00e1ma cs\u00f6kkenni kezdett. Az \u00f6szt\u00f6nz\u0151k visszaszorul\u00e1s\u00e1val p\u00e1rhuzamosan n\u0151nek a b\u00e9rleti d\u00edjak is; l\u00e1tjuk m\u00e1s irodah\u00e1zak kev\u00e9sb\u00e9 rugalmas \u00e9s dr\u00e1g\u00e1bb aj\u00e1nlatait, \u00e9s mi is m\u00e1sk\u00e9ppen t\u00e1rgyalunk, mint n\u00e9h\u00e1ny \u00e9ve. Ek\u00f6zben tal\u00e1n minden kor\u00e1bbin\u00e1l fontosabb a lok\u00e1ci\u00f3: itt, a V\u00e1ci \u00fati folyos\u00f3n a b\u00e9rl\u0151k hajland\u00f3k ak\u00e1r 1 \u20ac-val is t\u00f6bbet fizetni, ha a kivenni k\u00edv\u00e1nt ter\u00fclet a metr\u00f3meg\u00e1ll\u00f3 k\u00f6zvetlen k\u00f6zel\u00e9ben, nem pedig k\u00e9t meg\u00e1ll\u00f3 k\u00f6z\u00f6tt helyezkedik el. Sz\u00e1m\u00edtanak az olyan apr\u00f3s\u00e1gok is, mint a pr\u00e9mium sz\u00ednvonal\u00fa k\u00e1v\u00e9z\u00f3 vagy az \u00e9lelmiszerbolt a h\u00e1z alj\u00e1ban, hiszen ezzel is id\u0151t sp\u00f3rolhatnak meg a b\u00e9rl\u0151ink maguknak \u00e9s \u00fcgyfeleiknek.<\/p>\n

Mi v\u00e1rhat\u00f3 a k\u00f6zelj\u00f6v\u0151ben a budapesti irodapiacon?<\/strong>
\n– 2019-ig nagyon er\u0151sen b\u00e9rbead\u00f3i piac lesz \u2013 azt az irodater\u00fcletet sz\u00e1molva, ami 2019 k\u00f6zep\u00e9ig elk\u00e9sz\u00fcl. Ha az \u00e9ves nett\u00f3 abszorpci\u00f3 elm\u00falt 10 \u00e9vre jellemz\u0151 \u00e9rt\u00e9k\u00e9t veszem figyelembe, akkor a k\u00f6vetkez\u0151 b\u0151 m\u00e1sf\u00e9l \u00e9vben az \u00fcresed\u00e9s tov\u00e1bb fog cs\u00f6kkenni. Ha valaki most keres egy shared service centernek alkalmas 5000 nm-es irod\u00e1t, 6-8 h\u00f3napon bel\u00fcl nem fog tudni k\u00f6lt\u00f6zni. R\u00e1ad\u00e1sul a jelenleg \u00e9p\u00fcl\u0151 irod\u00e1k egy r\u00e9sze m\u00e1r el\u0151b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9sben elkelt. A 2019 nyara ut\u00e1ni id\u0151szakr\u00f3l majd 6-9 h\u00f3nap m\u00falva lehet felel\u0151ss\u00e9ggel besz\u00e9lni, amikor m\u00e1r l\u00e1that\u00f3v\u00e1 v\u00e1lik, hogy a tov\u00e1bbi tervezett fejleszt\u00e9sek val\u00f3ban elindulnak-e, h\u00e1ny f\u00e1zisban \u00e9s mikorra \u00e9p\u00fclnek meg.<\/p>\n

Vagyonkezel\u0151k\u00e9nt mit tan\u00e1csol, mibe \u00e9rdemes most t\u0151k\u00e9t fektetni?<\/strong>
\n– J\u00f3, m\u00e1r ki\u00e9p\u00fclt t\u00f6megk\u00f6zleked\u00e9si csom\u00f3pontban venn\u00e9k alulmenedzselt \u00e9p\u00fcletet, olyat, amelyb\u0151l t\u00f6bbet is ki lehet hozni. Ezt tett\u00fck a K\u00e1lvin Center eset\u00e9ben is: magasabb szolg\u00e1ltat\u00e1si sz\u00ednvonalat, hat\u00e9konyabb \u00fczemeltet\u00e9st alak\u00edtottunk ki, bele\u00e9rtve az \u0151rz\u00e9st, takar\u00edt\u00e1st, a homlokzat karbantart\u00e1s\u00e1t, \u00e9s a b\u00e9rl\u0151k \u00e9szrev\u00e9teleire t\u00f6rt\u00e9n\u0151 reag\u00e1l\u00e1st is. Sok olyan h\u00e1z van ma Budapesten, amely az elk\u00e9sz\u00fcltekor sikeres volt, azt\u00e1n nem megfelel\u0151en menedzselt\u00e9k.<\/p>\n

Ha SWOT-anal\u00edzist k\u00e9sz\u00edten\u00e9nk a piacr\u00f3l, mit \u00edrna a \u201evesz\u00e9lyek\u201d mez\u0151be?<\/strong>
\n– Gondot jelentene, ha a bankok a 2008 el\u0151tti id\u0151szakhoz hasonl\u00f3an komoly m\u00e9rt\u00e9kben finansz\u00edrozn\u00e1k a spekulat\u00edv befektet\u00e9seket. A p\u00e9nzint\u00e9zetek egyel\u0151re \u2013 nagyon b\u00f6lcsen \u2013 ragaszkodnak a sz\u00e1mottev\u0151 \u00f6ner\u0151h\u00f6z \u00e9s az el\u0151b\u00e9rleti szerz\u0151d\u00e9shez. Lassan hozz\u00e1szokik a piac, hogy rajz alapj\u00e1n kell eld\u00f6nteni, hogy mit \u00e9s milyen felt\u00e9telekkel lehet b\u00e9rbe venni egy-m\u00e1sf\u00e9l \u00e9v m\u00falva. A kivitelez\u00e9si k\u00f6lts\u00e9gek n\u00f6veked\u00e9se egy\u00e9bk\u00e9nt cs\u00f6kkenti a spekulat\u00edv sz\u00e1nd\u00e9kot.<\/p>\n

Milyen tervei vannak a ConvergenCE-nek?<\/strong>
\n– Soha nem a volumenre ment\u00fcnk r\u00e1, ink\u00e1bb \u201ebutik\u201d-fejleszt\u0151k vagyunk, akik v\u00e1logatott projektekre koncentr\u00e1lnak kulcs\u00fcgyfelek megb\u00edz\u00e1s\u00e1b\u00f3l. Amikor eladtuk az Eiffel, a K\u00e1lvin \u00e9s a CityZen irodah\u00e1zakat, az \u00faj tulajdonos, a n\u00e9met KGAL benn\u00fcnket b\u00edzott meg az ingatlan- \u00e9s vagyonkezel\u00e9ssel. Azaz ugyanazt a munk\u00e1t v\u00e9gezz\u00fck, mint kor\u00e1bban, csak most m\u00e1s megb\u00edz\u00e1sb\u00f3l. \u00c1ltal\u00e1noss\u00e1gban is hiszek abban, hogy egy irodah\u00e1z sikeress\u00e9ge szempontj\u00e1b\u00f3l j\u00f3, \u00e9s a b\u00e9rl\u0151knek is fontos, ha egy c\u00e9g tartja k\u00e9zben az \u00f6sszes feladatot. Mi ezt tessz\u00fck imm\u00e1r 2004 \u00f3ta.<\/p>\n

Forr\u00e1s: Irodakereso.info<\/a><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3ja szerint a b\u00e9rl\u0151knek is \u00e9s a tulajdonosnak is kedvez\u0151, ha egy k\u00e9zben van az ingatlan- \u00e9s a vagyonkezel\u00e9s. A jelenlegi konjunkt\u00fara kifut\u00e1s\u00e1r\u00f3l, az alulmenedzselt h\u00e1zakr\u00f3l, \u00e9s a spekulat\u00edv fejleszt\u00e9sek vesz\u00e9lyeir\u0151l besz\u00e9lgett\u00fcnk.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[7],"class_list":["post-490","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-uncategorized-hu","tag-cityzen-hu"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/490","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=490"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/490\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":491,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/490\/revisions\/491"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=490"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=490"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/convergen-ce.com\/hu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=490"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}