Szerz\u0151: Mester N\u00e1ndor
\nForr\u00e1s: Priv\u00e1tbank\u00e1r.hu<\/p>\n
Megugrottak a hazai kereskedelmi-ingatlan piac kock\u00e1zatai, t\u00falf\u0171t\u00f6tt az irodai \u00e9s hotel szegmens, csak a rakt\u00e1rak nyertek. Tov\u00e1bbi boltbez\u00e1r\u00e1sok lehetnek \u00e9s a pl\u00e1z\u00e1k gyorsabb alkalmazkod\u00e1sra k\u00e9nyszer\u00fclnek \u2013 \u00f6sszegezte a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az \u00e1gazat els\u0151 f\u00e9l\u00e9v\u00e9t a most kiadott jelent\u00e9s\u00e9ben, mellyel kapcsolatban Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3ja nyilatkozott.<\/strong><\/p>\n A hazai kereskedelmi-ingatlan piac els\u0151 f\u00e9l\u00e9ves folyamatai a kock\u00e1zatok n\u00f6veked\u00e9s\u00e9t eredm\u00e9nyezt\u00e9k \u2013 fogalmazott kiss\u00e9 visszafogottan az MNB \u00faj jelent\u00e9se. Enn\u00e9l dr\u00e1maibb k\u00e9pet festettek viszont az els\u0151 f\u00e9l\u00e9v elemz\u00e9s\u00e9r\u0151l kiadott grafikonok \u00e9s m\u00e1s adatsorok. F\u0151leg az irodai, a hotel \u00e9s kiskereskedelmi szegmens szenvedett el hatalmas pofonokat, r\u00e1k\u00e9nyszer\u00edtve az \u00fczemeltet\u0151ket a b\u00e9rl\u0151kkel val\u00f3 megegyez\u00e9sre, a befektet\u0151ket pedig az ingatlanok \u00e1t\u00e9rt\u00e9kel\u00e9s\u00e9re.<\/p>\n A jegybank szak\u00e9rt\u0151i sajt\u00f3t\u00e1j\u00e9koztat\u00f3jukon kiemelt\u00e9k: a hazai sz\u00e1llodakapacit\u00e1sok t\u00f6bb mint fele hetekig z\u00e1rva volt a tavaszi h\u00f3napokban \u00e9s el\u0151retekintve is a turizmus lass\u00fa visszat\u00e9r\u00e9s\u00e9vel kell sz\u00e1molni. Az irodapiaci kereslet \u00e9ves \u00f6sszevet\u00e9sben 31 sz\u00e1zal\u00e9kkal cs\u00f6kkent, a kihaszn\u00e1latlans\u00e1gi r\u00e1ta 7,3 sz\u00e1zal\u00e9kra n\u0151tt j\u00fanius v\u00e9g\u00e9re, de az \u0151szre m\u00e1r 8,1 sz\u00e1zal\u00e9kot mutatott \u00e9s tov\u00e1bbi, kis m\u00e9rt\u00e9k\u0171 visszaes\u00e9s v\u00e1rhat\u00f3 az \u00e9v h\u00e1tral\u00e9v\u0151 r\u00e9sz\u00e9ben f\u0151leg amiatt, hogy a k\u00edn\u00e1lat folyamatosan \u00e9rkezik a piacra. M\u00e1sf\u00e9l \u00e9v alatt 240 ezer, majd a tov\u00e1bbi \u00e9vben \u00fajabb 30-50 ezer n\u00e9gyzetm\u00e9terrel n\u0151 a k\u00edn\u00e1lat, mik\u00f6zben a kereslet folyamatosan m\u00e9rs\u00e9kl\u0151dik a home office elterjed\u00e9se miatt is, \u00e9s a piaci szerepl\u0151k szerint csak 5-6 \u00e9v m\u00falva \u00e9ri utol a k\u00edn\u00e1latot. A jelent\u00e9s meg\u00e1llap\u00edtotta, hogy a kiskereskedelmi ingatlanok kihaszn\u00e1latlans\u00e1ga szint\u00e9n n\u00f6vekedett, amit a b\u00e9rleti d\u00edjak cs\u00f6kken\u00e9se is k\u00eds\u00e9rt. Lapunk k\u00e9rd\u00e9s\u00e9re ugyanakkor azt mondt\u00e1k az MNB k\u00e9pvisel\u0151i, hogy r\u00f6vid t\u00e1von nem sz\u00e1molnak t\u00f6meges boltbez\u00e1r\u00e1sokra, de mint ahogy m\u00e1r voltak nagyobb kivonul\u00f3 m\u00e1rk\u00e1k, a j\u00f6v\u0151ben is lehetnek.<\/p>\n Arra a k\u00e9rd\u00e9s\u00fcnkre, hogy 10-12 h\u00f3napon bel\u00fcl a plaz\u00e1k mekkora h\u00e1nyada v\u00e1lthat funkci\u00f3t, azt felelt\u00e9k: ez a k\u00e9nyszer m\u00e1r a j\u00e1rv\u00e1ny el\u0151tt is megvolt, ezt a Covid csak fokozta, em\u00f6g\u00f6tt f\u0151leg az e-kereskedelem er\u0151teljes t\u00e9rnyer\u00e9se \u00e1ll. Utaltak a CBRE minapi felm\u00e9r\u00e9s\u00e9re, a tan\u00e1csad\u00f3 c\u00e9g a jelent\u0151s piaci szerepl\u0151kt\u0151l azt tudakolta, hogy mik\u00e9nt fognak reag\u00e1lni a fejlem\u00e9nyekre. A c\u00e9gek majdnem fele b\u00e9relt \u00fczleteik ter\u00fclet\u00e9nek cs\u00f6kkent\u00e9s\u00e9t vagy – ha h\u00e1l\u00f3zatot m\u0171k\u00f6dtetnek, akkor – az \u00fczletek sz\u00e1m\u00e1nak m\u00e9rs\u00e9kl\u00e9s\u00e9t tervezi, valamint jobban f\u00f3kusz\u00e1l az online kereskedelemre. Az MNB \u00e1ltal \u00e9letre h\u00edvott Lak\u00e1s- \u00e9s Ingatlanpiaci Tan\u00e1csad\u00f3 Test\u00fclet (LITT) megl\u00e1t\u00e1sa szerint a j\u00e1rv\u00e1ny terjed\u00e9s\u00e9nek m\u00e1sodik hull\u00e1ma tov\u00e1bb nehez\u00edti a szektor helyzet\u00e9t, a sz\u00e1llod\u00e1kban \u00e9s a kiskereskedelmi ingatlanokban a c\u00e9l ism\u00e9t a fenntart\u00e1si k\u00f6lts\u00e9gek fedez\u00e9s\u00e9hez sz\u00fcks\u00e9ges forgalom el\u00e9r\u00e9se. Ez\u00fattal is jelent\u0151sebb szerepet kap az otthoni munkav\u00e9gz\u00e9s \u00e9s az online kiskereskedelmi \u00e9rt\u00e9kes\u00edt\u00e9sek forgalma, amivel tov\u00e1bb er\u0151s\u00f6dhet ezek tart\u00f3s, megn\u00f6vekedett jelenl\u00e9t\u00e9nek kock\u00e1zata, visszafogott keresleti felt\u00e9teleket teremtve a szektor sz\u00e1m\u00e1ra.<\/p>\n \u201eA portfoli\u00f3nkhoz tartoz\u00f3 iroda\u00e9p\u00fcletekben a nemzetk\u00f6zi c\u00e9gek v\u00e1ltozatlan vagy enyh\u00e9n n\u00f6vekv\u0151 ter\u00fclettel hosszabb\u00edtanak. Azt tapasztaljuk, hogy a b\u00e9rl\u0151i ig\u00e9nyek a j\u00e1rv\u00e1nyhelyzet miatti \u00e1tmeneti hezit\u00e1l\u00e1s ut\u00e1n \u00fajra megjelentek a piacon\u201d \u2013 mondta lapunknak Zeley Csaba, az ingatlanfejleszt\u0151 \u00e9s befektet\u0151 ConvergenCE c\u00e9g vagyonkezel\u00e9si igazgat\u00f3ja. Meger\u0151s\u00edtette azt a v\u00e9leked\u00e9st, miszerint most nem lehet el\u0151re l\u00e1tni, hogy gy\u00f6keresen \u00e1talakul-e a magyar kereskedelmi ingatlanpiac. Az \u00fat k\u00e9tfel\u00e9 mutat: az erre alkalmas c\u00e9gekn\u00e9l az otthoni munkav\u00e9gz\u00e9s miatt kevesebb irod\u00e1ra lesz ig\u00e9ny, viszont a bej\u00e1r\u00f3knak a t\u00e1vols\u00e1gtart\u00e1s miatt t\u00f6bb helyre lesz sz\u00fcks\u00e9g\u00fck. Azzal, hogy t\u00f6bb nagy c\u00e9g akar jelent\u0151s sz\u00e1zal\u00e9kban visszaadni irodater\u00fcletet, felmer\u00fcl a k\u00e9rd\u00e9s, hogy megalapozott volt-e az irodaig\u00e9ny\u00fckr\u0151l hozott eredeti d\u00f6nt\u00e9s\u00fck. Vajon mi\u00e9rt kellett ahhoz a Covid, hogy felismerj\u00e9k, a munkav\u00e1llal\u00f3ik eredm\u00e9nyesen tudnak r\u00e9szben vagy eg\u00e9szben otthonr\u00f3l is dolgozni? \u2013 tette fel a k\u00e9rd\u00e9st a szakember.<\/em><\/strong><\/p>\n Az idei els\u0151 f\u00e9l\u00e9vben a befektet\u00e9si hozamok \u00e9vek \u00f3ta tart\u00f3 cs\u00f6kken\u0151 tendenci\u00e1ja nem folytat\u00f3dott, 2019 v\u00e9g\u00e9hez k\u00e9pest szegmensenk\u00e9nt 25-75 b\u00e1zisponttal emelkedtek az els\u0151dleges hozamok. A befektet\u0151k sz\u00e1m\u00e1ra legink\u00e1bb bizonytalans\u00e1got okoz\u00f3 t\u00e9nyez\u0151k k\u00f6z\u00f6tt \u2013 az eddig kiemelt k\u00edn\u00e1lathi\u00e1nyhoz k\u00e9pest \u2013 2020 els\u0151 f\u00e9l\u00e9v\u00e9nek v\u00e9g\u00e9n m\u00e1r a roml\u00f3 gazdas\u00e1gi kil\u00e1t\u00e1sok, a b\u00e9rl\u0151k fizet\u00e9si k\u00e9pess\u00e9ge \u00e9s a finansz\u00edroz\u00e1si felt\u00e9telek szigorod\u00e1sa kapt\u00e1k a legnagyobb hangs\u00falyt.<\/p>\n A hozamok esetleges tov\u00e1bbi emelked\u00e9s\u00e9re vonatkoz\u00f3 k\u00e9rd\u00e9s\u00fcnkre az MNB vezet\u0151 k\u00e9pvisel\u0151i meger\u0151s\u00edtett\u00e9k: az alacsony \u00e1ltal\u00e1nos hozamk\u00f6rnyezet miatt nem sz\u00e1m\u00edtanak tov\u00e1bbi \u00e9rdemi hozamn\u00f6veked\u00e9sre az \u00fczleti ingatlanokn\u00e1l. Az MNB szerint a befektet\u00e9si kereslet nem t\u0171nt el teljesen, az els\u0151 f\u00e9l\u00e9vben t\u00f6rt\u00e9nt k\u00e9t nagy \u00f6sszeg\u0171 tranzakci\u00f3 is, ugyanakkor a LITT v\u00e9lem\u00e9nye alapj\u00e1n a kiv\u00e1r\u00e1s, a befektet\u00e9si d\u00f6nt\u00e9sek elhalaszt\u00e1sa jellemz\u0151v\u00e9 v\u00e1lt, a j\u00e1rv\u00e1ny el\u0151tti aktivit\u00e1si szint a kil\u00e1bal\u00e1si p\u00e1lya k\u00e9s\u0151bbi szakasz\u00e1n t\u00e9rhet vissza. A kereskedelmi ingatlanok a kil\u00e1bal\u00e1s elh\u00faz\u00f3d\u00e1s\u00e1val le\u00e9rt\u00e9kel\u0151dhetnek, ami a p\u00e9nz\u00fcgyi rendszer stabilit\u00e1s\u00e1ra t\u00f6bb csatorn\u00e1n kereszt\u00fcl is hat\u00e1st gyakorolhat. A bankrendszer t\u0151keell\u00e1totts\u00e1ga azonban megfelel\u0151 szint\u0171, \u00edgy a kereskedelmi-ingatlan piacr\u00f3l ered\u0151 potenci\u00e1lis kock\u00e1zatokat k\u00e9pes lesz kezelni \u2013 nyugtatta meg az \u00e9rintetteket a jegybank.<\/p>\n A hazai nyilv\u00e1nos ingatlanalapok likvidit\u00e1si helyzete stabil, a j\u00e1rv\u00e1ny megjelen\u00e9s\u00e9t a befektet\u00e9si jegyek intenz\u00edvebb visszav\u00e1lt\u00e1sa k\u00f6vette ugyan, de a m\u00e1sodik negyed\u00e9v v\u00e9g\u00e9t\u0151l m\u00e1r ism\u00e9t nett\u00f3 t\u0151kebe\u00e1raml\u00e1s jellemzi a szektort. Az alapok sz\u00e1m\u00e1ra el\u0151retekintve \u2013 t\u00f6bbek k\u00f6z\u00f6tt a b\u00e9rleti cash-flow megn\u00f6vekedett bizonytalans\u00e1ga miatt \u2013 a befektet\u00e9si hozamok emelked\u00e9se jelenthet kock\u00e1zatot, ami ingatlanvagyonuk \u00e1t\u00e9rt\u00e9kel\u0151d\u00e9s\u00e9hez vezethet. A nyilv\u00e1nos ny\u00edlt v\u00e9g\u0171 ingatlanalapok likvidit\u00e1si helyzet\u00e9t az MNB is t\u00e1mogatja, 2020 \u00e1prilis\u00e1t\u00f3l r\u00e9szt vehetnek a jegybank hossz\u00fa futamidej\u0171, fedezett hiteltenderein – tette hozz\u00e1 a jegybank.<\/p>\n
\nLegink\u00e1bb v\u00e1ls\u00e1g\u00e1ll\u00f3nak eddig az ipar-logisztika szegmens bizonyult, ahol \u00e9ves \u00f6sszevet\u00e9sben az els\u0151 f\u00e9l\u00e9v kereslete n\u0151tt. Szinte a null\u00e1ra esett a kihaszn\u00e1latlans\u00e1g, ez \u00fajabb beruh\u00e1z\u00e1sokat vet\u00edt el\u0151re. Erre m\u00e1r most vannak jelek, mivel \u00e9rdemi keresletb\u0151v\u00fcl\u00e9s tapasztalhat\u00f3 a logisztikai szolg\u00e1ltat\u00f3 \u00e9s a k\u00e9szterm\u00e9k-forgalmaz\u00e1st v\u00e9gz\u0151 c\u00e9gek r\u00e9sz\u00e9r\u0151l.<\/p>\n