Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója szerint a bankok továbbra sem fognak zöldmezős beruházásokat finanszírozni, de ez nem is olyan nagy baj. Emellett arról beszélgettünk, hogy mit kezdtek az egy éve megvásárolt portfólióval.
– Egy éve megvásároltak egy három irodaházból álló portfóliót – Kálvin Center, Duna Office Center és Baross 52 – amelyek együttes bruttó bérelhető területe közel 30.000 m², és elég határozott elképzeléseik voltak arra vonatkozóan, hogy miként nyúlnak hozzá az épületekhez. Mi valósult meg a tervekből?
– A tervezett beruházások 90 %-a elkészült. A Duna Office Centerhez nyúltunk hozzá a legnagyobb mértékben: A 20 éve épült ház a kilencvenes évek második felében nem véletlenül volt sikeres: szerkezetileg rendben volt, nagyon jó helyen található, és a mélygarázsa is átlagon felüli méretű. Mivel a ház rendkívül elhanyagolt volt, a ház „vergődött”, nekünk kellett döntést hoznunk arról, hogy felújítva visszahozzuk az A-kategóriába, vagy inkább a B-be pozícionáljuk, és 6-7 €/hó/nm szinten adjuk bérbe.
– Ma már CityZen Irodaház néven találjuk meg a házat, vagyis a megújulás mellett döntöttek. Mi történt pontosan?
– Az irodahelyiségek eredetileg nem voltak légkondicionáltak, ezt a hiányosságot később egy kétcsöves megoldással orvosolták. Mi ezt négycsövesre cseréltük, álpadlót alakítottunk ki, felújítottuk a homlokzatot, modern gépészeti megoldásokkal láttuk el az épületet, és új, reprezentatív recepciót alakítottunk ki. Mindehhez a födémeket is át kellett vágni, de úgy, hogy közben a bérlők is bent maradtak.
– Nem lett volna egyszerűbb és gyorsabb a felújítás, ha egy üres épületen dolgozhattak volna?
– Egy irodaház legnagyobb értéke a bérlő, ezért úgy terveztük a munkát, hogy a bérlők maradtak. Természetesen mindent megtettünk a zavarás minimalizálása érdekében, de nehézségek így is akadtak, minden elismerésem és köszönetem őket illeti. Októberben kezdtünk, márciusban a két bérlő már felújított szintekre költözhetett át. A közös területek majdnem teljes mértékben elkészültek, kisebb simítások vannak még hátra.
– Mi a helyzet a Kálvin Centerrel?
– Ez a ház műszakilag rendben volt, de az üzemeltetést nem lehetett megfelelő színvonalúnak tekinteni. Miután átvettük, felfrissítettük a közös területeket, megszabadultunk a korábbi menedzsmenttől, aminek meg is lett az eredménye: a bérbeadottság 60-ról nagyon rövid idő alatt 95%-ra nőtt, magasabb bérszint mellett. A Baross utcai B52 Irodaház közös területeinek felújítását is megkezdtük, az épületet rövid idő alatt teljes mértékben bérbeadtuk.
– A budapesti piacon folyamatosan csökken az üresedési ráta, de a bankok továbbra is csak a régi épületek ráncfelvarrását hajlandók finanszírozni. Mit gondol, miért?
– Jelentős, akár 60-70%-os előbérlet mellett – ami a szinte elérhetetlen kategóriába tartozik –, van banki finanszírozás, az elmúlt két évtizedben szerintem tíznél kevesebb ilyen eset fordult elő. A felújítást viszont finanszírozzák, hiszen ebben az esetben a termék – a ház – már áll, így a pénzintézetek rizikója is jóval mérsékeltebb. De azt gondolom, hogy a 2009-ig tapasztalt hiteldömping sem volt jó, egyszerűen túl sok iroda érkezett a piacra, aminek a hatása csak most múlik. Én azt várom, hogy a banki finanszírozás javulása inkább a marzs mérséklődésében fog jelentkezni.
– Ha most betoppanna egy befektető, „friss” pénzzel a számláján, mit ajánlana neki, mit érdemes vásárolni?
– Régi, de jó helyen lévő, alulmenedzselt, alulértékelt házakat, pontosan úgy, ahogyan mi is tettük egy éve. Építeni mindenki tud, de egy kívánt színvonalat megtartani vagy újrateremteni már kevesebben. Egyébként ez a bizonyos friss pénz itt köröz felettünk, hamarosan több tranzakciót is bejelenthetnek.
Forrás: Rozsnyai – irodakereso.info
