Piaci bizonytalanság, óvatos befektetői hangulat, átalakuló irodahasználati szokások – a Convergence mégis a megújulást és a tudatos építkezést választotta. A friss arculattal jelentkező ingatlanbefektető és -fejlesztő vállalat nem csupán reagál a kihívásokra, hanem aktívan formálja is a piacot: hisz a válságálló lokációk erejében, az értékteremtő újrapozícionálásban és a hosszú távú növekedésben. A budapesti irodapiac jövőjéről, a rugalmasság szerepéről és egy ikonikus belbudai irodaház következő fejezetéről beszélgettünk Zeley Csabával, a Convergence ügyvezető igazgatójával – egy sikeresen újragondolt épület tranzakciós szempontból is releváns – életszakaszáról.
- Arra kérlek, hogy pár szóban foglald össze, milyen évetek volt!
- Hadd fogalmazzam át a kérdést. Ha úgy tennéd fel, hogy mire vagyok a legbüszkébb, akkor azt válaszolnám: egy olyan terhelt piacon, mint a magyar, a Convergence 2004 óta van jelen független cégként, és nemcsak túlélte az elmúlt időszakokat, hanem sikerrel vette is az akadályokat. Ha irodaházak „újragombolásáról”, újrapozícionálásáról beszélünk, akkor a nevünk gyakorlatilag megkerülhetetlen Budapesten.
- Ez például az ACADEMIÁRA vonatkozik?
- Igen, de ugyanúgy említhetem a CityZen-t, a Kálvin Square-t vagy a ZenGarden-t is.
- Az irodapiac nem a legfényesebb napjait éli, te mégis következetesen optimista vagy. Hol látod most a fényt az éji homályban?
- Igen, én változatlanul hiszek az irodavilágban, és pont olyan sarokpontok mentén, mint korábban: vannak a jó helyek, vagyis azok, amelyek hosszú távon és válságállóan értelmezhető lokációk. Ide sorolom a Belvárost, Bel-Budát és Váci út Árpád hídig tartó szakaszát, és vannak az ezen kívüli területek. 5 évvel ezelőtt minden ment. Kis túlzással bármit ki lehetett adni, de abban a pillanatban, amikor jön egy kis visszaesés, egy gazdasági megtorpanás, akkor én azt veszem észre, hogy a felsorolt területek azok, amelyek hosszú távon is értéket képviselnek. Ha ezekben a lokációkban megnézünk egy jól menedzselt, jó szolgáltatásokkal bíró irodáházat, akkor azt láthatjuk, hogy ezekben az esetekben bérbeadói piacról beszélhetünk.
- Kicsit kötözködöm: a kihasználatlansági ráta lassan, de biztosan emelkedik.
- Ez főként ott csapódik le, ahol nem végezték el a házi feladatot, nem foglalkoztak időben ESG-vel, nem történt meg a szükséges ráncfelvarrás, vagy rossz a lokáció. Ez utóbbi a legfontosabb. Ha a helyszín jó, a műszaki tartalom, az esztétika és a szolgáltatások fejleszthetők. De ha az épület rossz helyen van, akkor valóban nehéz bérlőkkel megtölteni.
- A piacon sokan beszélnek arról, hogy két markáns trend rajzolódik ki: az egyik az, hogy a mesterséges intelligencia elég sok feladatot leegyszerűsít, a humán erőforrás jelentősége csökken. Budapesten 40 ezren dolgoznak call centerekben, de ezeknek a munkahelyeknek a száma a nem is olyan távoli jövőben csökkenni fog. Ettől nem teljesen függetlenül azt is lehet látni, hogy a korábbi klasszikus recept, mely szerint 5 évre bérbeveszik az irodát fix feltételek mellett – ami tagadhatatlanul kiszámítható, tervezhető keretet adott – már kevésbé elfogadható a bérlők részéről. Sokan inkább csak hosszabbítanak, vagy flex megoldást keresnek. Ti ebből mit érzékeltek, miként tudtok tervezni?
- Az a véleményem, hogy a munkakörök nagy részre igaz, hogy egy cég akkor működik jól, értsd hatékonyan, ha a kollégák együtt dolgoznak.
- Mármint fizikailag?
- Igen, fizikailag. Meggyőződésem, hogy a legtöbb munkakör esetében egy cég akkor működik hatékonyan, ha a kollégák együtt dolgoznak – fizikailag is. Ehhez irodára van szükség. Elképzelhető, hogy például egy IT-cég esetében a korábbi 500 fős iroda helyett ma már elég 250 munkaállomás, de az iroda iránti igény megmarad. A funkciója alakul át: az iroda az együttműködés tere lesz, nem pusztán asztalok és számítógépek összessége. Az AI kapcsán volt már hasonló élményünk, mégpedig a Covid idején, amikor sokan a klasszikus irodahasználat és ezzel az irodapiac végét vizionálták. Ma már pontosan tudjuk, hogy nem így lett. Az AI sem lesz olyan átütő irodapiaci formáló erő, mint ahogy azt egyesek gondolják.
- Elismered ugyanakkor, hogy az irodapiac változik.
- Persze! 1998 óta dolgozom ebben a szakmában, és igen: az irodapiac folyamatosan változik. De soha nem olyan drasztikusan és nem olyan drámaian, mint ahogy azt néha szeretnék láttatni.
- A kollégáknak nincs okuk aggodalomra?
- Egyáltalán nincs. Kimagasló szakemberek dolgoznak nálunk családias környezetben, évek óta stabil csapatban. A befektetői oldalról pedig olyan partnereink állnak mögöttünk, mint a páneurópai ingatlanbefektetés-kezelő Europa. A Convergence kis létszámú cég – jó eséllyel ezen nem is kívánunk változtatni – és ez kifejezetten előnyös: gyorsak, hatékonyak és rugalmasak vagyunk.
- Tudsz mondani egy konkrét esettanulmányt?
- A ZenGarden jó példa a fajta tevékenységre, amire azt mondom, hogy komoly tapasztalat áll mögöttünk, és szép sikereket értünk el. Öt éve vásároltuk meg az épületet, amely akkor még Central Business Center néven futott. Bel-Buda egyik legjobb lokációjában található, kiváló közlekedéssel, de fél évtizede még egy figyelemhiányos ház volt. Bár közel 90%-os kihasználtsággal vettük át, az átlagos bérleti díj rendkívül alacsony volt. Mi megláttuk benne a fejlesztési potenciált. Az elmúlt években nemcsak műszaki megújítást vittünk végig, hanem a bérlői mixet is újragondoltuk, ami a hamarosan elkövetkezendő értékesítésnél komoly hozzáadott értéket jelent.
- Ez azt jelenti, hogy értékesítésre készen álltok?
- Igen, ha megfelelő ajánlat érkezik.
- Milyen most a befektetői piac?
- Rendkívül száraz. A hagyományos nyugati tőkét jelenleg nehéz megszólítani. Nem a banki finanszírozás a szűk keresztmetszet, hanem a befektető partner megtalálása.
- Lenne ötletetek, hogy mit lenne érdemes megvenni, de a finanszírozási háttér hogy óvatossága, visszafogottsága miatt egyelőre stand-by-ban vagytok? Vagyis lennének célpontok, de kivártok?
- Pontosan ez a kihívás.
- Mit tartalmaz a 2026-os üzleti tervetek?
- Az év második felére felpattanást várok. Úgy látom, hogy a jelenlegi óvatos piaci hangulatot fokozatos élénkülés követheti, és erre tudatosan készülünk. A 2026-os tervünk nem csupán stabil működésről szól, hanem új projektek előkészítéséről és új kihívások vállalásáról is. Folyamatosan vizsgáljuk azokat a lehetőségeket, ahol értéknövelő szemlélettel tudunk belépni – akár újrapozícionálásról, akár fejlesztési potenciállal bíró eszközökről van szó. A mostani időszak részben a felkészülésről szól: elemezzük a célpontokat, építjük a kapcsolatokat, és készen állunk arra, hogy amikor a befektetői aktivitás élénkül, gyorsan és hatékonyan tudjunk reagálni. Az év tehát egyszerre jelent fegyelmezett működést és nyitottságot az új projektek, új partnerségek és új szakmai kihívások irányába.
- Nemrég megújult az arculatotok, a honlapotok és Convergence közösségi média felületei is megváltoztak. Mi az üzenet lényege?
- Az alapértékeink változatlanok, miközben együtt lélegzünk a piaccal. Értjük, tiszteljük, és szeretjük ezt a világot, és a következő évtizedeket is itt képzeljük el. A mostani rebranding nem irányváltás, hanem tudatos fejlődési lépés. Több mint húsz éve vagyunk jelen a piacon, és elérkezett az a pont, amikor a külső megjelenésünknek is tükröznie kell azt a dinamikát és szemléletet, amely mentén dolgozunk. Az új arculat fiatalosabb, lendületesebb és trendibb – vizuálisan is kifejezi azt az energiát és magabiztosságot, amellyel a kihívásokhoz állunk. A piaci környezet bizonytalanabb, ciklikusabb, mint korábban, és ebben a közegben a “resilience”, vagyis az alkalmazkodóképesség és az ellenálló-képesség valódi versenyelőny. Mi ebben hiszünk: a rugalmasságban, a gyors reagálásban és a tudatos újrapozícionálásban.
A megújulás időzítése ezért is most volt időszerű – egy ciklusforduló küszöbén fontosnak tartottuk, hogy kommunikációban is egyértelművé tegyük: stabil alapokon állunk, de folyamatosan képesek vagyunk megújulni. Az új megjelenés tehát egyszerre üzen stabilitást és nyitottságot. Azt mutatja, hogy hosszú távra tervezünk, bízunk a piac jövőjében, és a változó környezetben nem védekezni akarunk, hanem kezdeményezően, rugalmasan jelen lenni. Ez ma nemcsak kommunikációs döntés, hanem stratégiai állásfoglalás is.