Nincsenek jelei (még) a válságnak

Egy fontos ingatlanpiaci szereplő szerint azok akik átélték a legutóbbi világválságot nagyon félnek attól, hogy ugyanaz ismétlődik meg, de azt azért láthattuk az utóbbi pár évben, hogy a kormányok és központi bankok mindent végletesen megtesznek ennek elkerülése érdekében. Zeley Csaba a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója szerint remélhetőleg inkább puhább földre szállás, semmint összeomlás következik be akkor is, ha a német gazdaság hamarosan recesszióba fordul. Válságnak a hazai üzleti ingatlanpiacon (még) nincsenek jelei.

– Lesz globális gazdasági visszaesés, újabb válság? Mindenki ezt emlegeti, ezt „várja”, illetve ennek bekövetkeztétől tart. Ön ma hogyan ítéli meg a helyzetet?
– Nem vagyok Nobel díjas közgazdász, és nincs vezető brókercégem sem Amerikában, sem Ázsiában, de még Kelet-Közép Európában sem – azaz a globális vagy akár az EU-s pénzügyi folyamatokra közvetlenül nem látok rá. De a tréfát félretéve: rengeteg nagyvállalattal vagyunk kapcsolatban, hiszen fontos piaci szereplőként elsősorban irodaházak fejlesztésével-építtetésével, kialakításával, üzemeltetésével foglalkozik a Convergen-CE csoport. Azt tehát el tudom mondani, hogyan érzékelik a velünk kapocslatban lévő nagy ügyfelek, illetve a hazai profi ingatlanpiaci szereplők a kilátásokat.

– Lesz Ön szerint nagy gond!?
– Eléggé rendhagyó makro-ökonómiai gazdasági környezetben élünk, amelybe folyamatosan beavatkoznak a kormányok és a központi bankok. Természetesen azok akik átélték a legutóbbi világválságot nagyon félnek attól, hogy ugyanaz ismétlődik meg, de azt azért láthattuk az utóbbi pár évben, hogy a kormányok és központi bankok mindent végletesen megtesznek ennek elkerülése érdekében. Remélhetőleg inkább puhább földre szállás, mint összeomlás következik be akkor is, ha a német gazdaság hamarosan recesszióba fordul. Mikroszinten azonban hálásak lehetünk az alacsony munkanélküliségnek, az emelkedő béreknek és a magas GDP növekedésnek.

– Hogyan látja, merre megyünk most tovább?
– Én azt gondolom, hogy a régiónkra, benne Magyarországra nézve késleltetett hatása lehet csak annak, ami a nagyvilágban történik. Ha még emlékszünk a 2008-as válságra, az itthon, különösen az ingatlanpiacon inkább 2009 végétől, valójában inkább 2010-2012-ben jelentkezett. Nem tudjuk persze, hogy a mostani visszaesés milyen súlyú, arányú lesz és milyen jellemzőkkel bír majd, de egyelőre, a magyarországi mindennapokban ezt nem érzékelem sem én, sem a nagy ügyfeleink.

– Ilyen erős a kereslet?
– Igen. A meglévő budapesti irodaházak kapacitása is kevés az óriási igények kiszolgálására. A legutóbb közölt 6,3 százalékos üresedési ráta körülbelül annak felel meg, aminek a mai munkaerőpiacon a 3,5 százalék alatti munkanélküliségi ráta. Azaz – ahogyan ma munkaerőt is igen nehéz találni – úgy gyakorlatilag nincsen, vagy alig van ma nagyobb egybefüggő “A” kategóriás vagy ennél magasabb besorolású, szabad irodaterület. Az új építésű irodaházak területének mintegy fele még tervezőasztalról elkel.

– Az utóbbi hónapokban sem érzékel változást e téren?
– Lehetséges, hogy a lakáspiaci kereslet némi elbizonytalanodást mutat, de mi az irodapiaccal foglalkozunk, ott ilyesmit nem tapasztalunk. És fontos, hogy – a 2008 utáni helyzettel szemben, amikor sok volt a külföldi befektető – ma a kereskedelmi ingatlanok piacán nagyon erős a magyarországi döntési központú ingatlanalapok, cégcsoportok és tehetős magánbefektetők jelenléte. Ezért is gondolom, mint említettem, hogy ma válságállóbb a hazai kereskedelmi ingatlanpiac, mint bő egy évtizede volt.

– Mit tart rövid távú veszélynek ma a piacon?
– Első körben a magas hazai állampapír-piaci hozamokat látom veszélyesnek, hiszen a kereskedelmi ingatlanok közt talán az irodák a legjobban kiszámítható hozamtermelők. Ugyanakkor ezek éves 5,5 százalék körüli hozamszintjét vészesen közelíti egyes állampapírok hozama. Természetesen – külföldi szemmel – Prágához vagy Varsóhoz képes van még potenciál a magyar főváros irodapiacán, hiszen a régió említett nagyvárosaiban fél-egy százalékkal alacsonyabb hozam mellett fektetnek be az irodapiacra.

– Mi húzza ennyire a hazai piacot?
– Talán a fő hajtóerő a szolgáltatóközpontok, a külföldi SSC-k erőteljes kereslete. Különlegesség, hogy ezek nálunk nem a város széli, “B” vagy “C” kategóriás épületekben, hanem a Váci úti irodafolyosón, vagy épp a belvárosban; esetleg Dél-Budán vagy Dél-Pest belsőbb részein vannak jobbára. Itt azt látom veszélynek, hogy olyan hatalmas a munkaerőhiány, hogy immár az SSC-k is egymástól szipkázzák csak el a munkatársakat, mert egyébként nem találnak dolgozókat.

– Hogyan látja a jövő lehetőségeit?
– Amennyiben nem lesz nagyobb nemzetközi gazdasági megrázkódtatás, úgy szerintem a következő 2-3 évben további, bár talán mérsékeltebb ütemű keresletnövekedésre, így áremelkedésre kell számítani a fővárosi bérirodák terén. A másik fontos trend pedig az irodaházi dolgozók igényeinek gyökeres megváltozása.

– Mit ért ezalatt?
– Amíg pár éve még különlegesség-számba ment egy babzsák-sarok vagy egy csocsó-asztal az irodákban, addig mára már ez alap-elvárás. A 20-25 év alatti korosztályok egyre kevéssé „dolgozni” járnak be az irodába, sokkal inkább közösségi életet élni. A munka és a magánélet határa a fiatalabb generációknál teljesen elmosódott, korábban, illetve az idősebbek számára sokszor elképzelhetetlen szinteket érve el. Erre a kihívásra pedig választ kell adni az irodapiaci szereplőknek. Ráadásul nem csak a prémium, négyzetméterenként 24-25 eurós árkategóriában, hanem a 14-15 eurós irodaházak esetében is.

A ConvergenCE csoport bemutatása

A ConvergenCE igazi „boutique” iroda szolgáltató csoport: a folyamat egészét ők kezelik, így a bérlőik személyre szabott egyedi kiszolgálást élvezhetnek. Szlogenjük: Ingatlan. Szakértelem. Bizalom. Tapasztalt ingatlanszakértőként befektetési, fejlesztési, vagyon- és ingatlankezelői, valamint projekt menedzsmenti tudást nyújtanak nemzetközi színvonalon. Széleskörű befektetői és fejlesztői tapasztalatuk segítségével együttműködő, közös érdekeken alapuló partneri viszonyt alakítanak ki minden ügyfelükkel. Céljuk, hogy kölcsönösen sikeres kapcsolatot építsenek ki partnereinkkel, amely a becsületességre és a bizalomra épül.

A ConvergenCE története és díjaik:

2018 Az Év Befektetője Díj– Europa Capital LLP
2017 A Kálvin Square, CityZen és Baross 52 irodaházak eladása
2016 Az Eiffel Square Irodaház eladása
2015 Tanácsadás a TPG számára a TriGranit 250 millió euró értékű megvásárlása során
2015 A Volksbank irodaház portfoliójának megvásárlása az Europa Fund IV oldalán
2012 Elkészül a Citypoint 9 és a Zala Park
2011 Az Eiffel Square Irodaház megkapja a FIABCI Prix d’Excellence díjat
2010 Az Eiffel Square Irodaház megkapja a CiJ Legjobb Irodaház díját
2010 Elkészül és bérbeadásra kerül az Eiffel Square Irodaház
2009 Elkészül az EuroMiniStorage
2007 A Park One Irodaház megnyeri a CiJ Best Overall Development díjat
2007 Elkészül és eladásra kerül a Park One Irodaház
2004 Megalakul a ConvergenCE

A ConvergenCE számokban:

– 200 millió eurót fektettek kereskedelmi ingatlanokba a cég megalapítása óta
– 150 ezer m² irodát, valamint kiskereskedelmi- és ipari ingatlant fejlesztettek 2004 óta
– 650 millió euró összértékű tranzakciót hozott létre, illetve vezetett a ConvergenCE