Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója szerint a bérlőknek is és a tulajdonosnak is kedvező, ha egy kézben van az ingatlan- és a vagyonkezelés. A jelenlegi konjunktúra kifutásáról, az alulmenedzselt házakról, és a spekulatív fejlesztések veszélyeiről beszélgettünk.
A ConvergenCE székhelye az egyik cég által kezelt épületben található. A Váci úti CityZen Irodaház újnak hat, holott „csak” egy felújításon esett át. Miért volt erre szükség?
– 2015 áprilisában vettük meg az épületet. Akkoriban a teljes terület 20 százaléka volt bérbe adva, és nagy molinókon 9 €/nm-ért hirdették. Az eredetileg 1996-ban átadott Duna Office Center valaha fényesen csillogott, de az idők folyamán megkopott. Mi megláttuk benne a potenciált, hiszen a lokáció kiváló, és a szerkezet rendben volt. A felújítás során csak ehhez a két dologhoz nem nyúltunk, a többi elemet azonban egytől egyig újraálmodtuk.
Megérte?
– Mielőtt belevágtunk volna, készítettünk egy üzleti tervet: az abban foglaltakat mára messze túlteljesítettük. Most 85%-on van a ház, és a műszaki, esztétikai paramétereket tekintve is hozzuk az A kategória elvárásainak megfelelő szintet.
Úgy tudom, hogy volt olyan bérlőjük, aki a felújítás alatt is bent maradt az épületben.
– Nagyra becsülöm a Cargillt, amiért kitartottak mellettünk, mert egy ilyen nagyságú felújítás még akkor is zajjal és porral jár, ha a kivitelezővel kötött szerződésben rögzítjük, hogy normál munkaidőben kerülni kell az ilyen jellegű tevékenységet. A bérlőket menet közben ráadásul még költöztetni is kellett, ahogy haladt előre a munka. Ám fontos megemlítenem, hogy ma is itt vannak a házban.
Konkrétan mit építettek át?
– Az épület utcai forgalom számára korábban megnyitott sarokrészét beépítettük, így megnőtt a fogadószint, melynek köszönhetően ki tudtunk alakítani egy tágas recepciót és egy Frei kávézót. A meglévő liftek átprogramozásával, illetve újak beépítésével elértük, hogy egyrészt jelentősen nőtt a felvonó-kapacitás, másrészt így valamennyi hozzánk érkező látogatónak el kell haladnia a recepció előtt. Az irodaszinteken teljesen új álpadló- és álmennyezet rendszert építettünk ki úgy, hogy a belmagasságot 2,85 méterre növeltük. Rugalmasan alakítható irodatereket terveztünk, az ablakok nyithatóak. Megújult a gépészet is, egyebek mellett modern légtechnikai rendszert építettünk.
Belefértek a büdzsébe? Sokan panaszkodnak a folyamatosan növekvő kivitelezői árakra.
– Amikor mi belekezdtünk a felújításba, még csak valószínűsíthető volt, hogy az ingatlanpiac fellendülése a kivitelezői árakat is feljebb viszi. Sejthető volt, hogy a kvalifikált munkaerő folyamatos elvándorlásának előbb-utóbb következménye lesz. Amikor aláírtuk a megbízást, még más – értsd kedvezőbb – volt az alkupozíciónk, ráadásul mi nem csak a felújításra, hanem a belső kialakításra is szerződést kötöttünk. Ma már csak kedvezőtlenebb feltételekkel lehetne vállalkozót találni ezekre a munkákra.
Lassan ez a ház is tele lesz, és a budapesti kihasználatlansági rátára is érvényes, hogy soha nem volt ilyen alacsony; a 8 % körüli érték rekordnak számít, ami jó hír a fejlesztőknek és az üzemeltetőknek. De akkor miért nem nőnek a bérleti díjak?
– Én látok emelkedést az új szerződéseknél, a folyamat elindult. Ennek első lépése az volt, amikor 1-1,5 éve a kialakítási hozzájárulás mértéke, illetve a bérleti díjmentes hónapok száma csökkenni kezdett. Az ösztönzők visszaszorulásával párhuzamosan nőnek a bérleti díjak is; látjuk más irodaházak kevésbé rugalmas és drágább ajánlatait, és mi is másképpen tárgyalunk, mint néhány éve. Eközben talán minden korábbinál fontosabb a lokáció: itt, a Váci úti folyosón a bérlők hajlandók akár 1 €-val is többet fizetni, ha a kivenni kívánt terület a metrómegálló közvetlen közelében, nem pedig két megálló között helyezkedik el. Számítanak az olyan apróságok is, mint a prémium színvonalú kávézó vagy az élelmiszerbolt a ház aljában, hiszen ezzel is időt spórolhatnak meg a bérlőink maguknak és ügyfeleiknek.
Mi várható a közeljövőben a budapesti irodapiacon?
– 2019-ig nagyon erősen bérbeadói piac lesz – azt az irodaterületet számolva, ami 2019 közepéig elkészül. Ha az éves nettó abszorpció elmúlt 10 évre jellemző értékét veszem figyelembe, akkor a következő bő másfél évben az üresedés tovább fog csökkenni. Ha valaki most keres egy shared service centernek alkalmas 5000 nm-es irodát, 6-8 hónapon belül nem fog tudni költözni. Ráadásul a jelenleg épülő irodák egy része már előbérleti szerződésben elkelt. A 2019 nyara utáni időszakról majd 6-9 hónap múlva lehet felelősséggel beszélni, amikor már láthatóvá válik, hogy a további tervezett fejlesztések valóban elindulnak-e, hány fázisban és mikorra épülnek meg.
Vagyonkezelőként mit tanácsol, mibe érdemes most tőkét fektetni?
– Jó, már kiépült tömegközlekedési csomópontban vennék alulmenedzselt épületet, olyat, amelyből többet is ki lehet hozni. Ezt tettük a Kálvin Center esetében is: magasabb szolgáltatási színvonalat, hatékonyabb üzemeltetést alakítottunk ki, beleértve az őrzést, takarítást, a homlokzat karbantartását, és a bérlők észrevételeire történő reagálást is. Sok olyan ház van ma Budapesten, amely az elkészültekor sikeres volt, aztán nem megfelelően menedzselték.
Ha SWOT-analízist készítenénk a piacról, mit írna a „veszélyek” mezőbe?
– Gondot jelentene, ha a bankok a 2008 előtti időszakhoz hasonlóan komoly mértékben finanszíroznák a spekulatív befektetéseket. A pénzintézetek egyelőre – nagyon bölcsen – ragaszkodnak a számottevő önerőhöz és az előbérleti szerződéshez. Lassan hozzászokik a piac, hogy rajz alapján kell eldönteni, hogy mit és milyen feltételekkel lehet bérbe venni egy-másfél év múlva. A kivitelezési költségek növekedése egyébként csökkenti a spekulatív szándékot.
Milyen tervei vannak a ConvergenCE-nek?
– Soha nem a volumenre mentünk rá, inkább „butik”-fejlesztők vagyunk, akik válogatott projektekre koncentrálnak kulcsügyfelek megbízásából. Amikor eladtuk az Eiffel, a Kálvin és a CityZen irodaházakat, az új tulajdonos, a német KGAL bennünket bízott meg az ingatlan- és vagyonkezeléssel. Azaz ugyanazt a munkát végezzük, mint korábban, csak most más megbízásból. Általánosságban is hiszek abban, hogy egy irodaház sikeressége szempontjából jó, és a bérlőknek is fontos, ha egy cég tartja kézben az összes feladatot. Mi ezt tesszük immár 2004 óta.
Forrás: Irodakereso.info
