A ConvergenCE ügyvezető igazgatója szerint az irodapiac is a bizalomról, az előítéletekről, a percepcióról szól. Úgy véli, még a teljes átoltottság elérése előtt visszatérhetünk az irodáinkba. Zeley Csaba emellett a lokáció jelentőségéről, a rugalmasságról és a kontinuitásról beszélgetett Rozsnyai Gáborral, az Irodakereső.info újságírójával.
– Legutóbbi beszélgetésünk címe az volt, hogy „a fundamentumok nem változtak”, vagyis a piac keresleti és kínálati oldala is alapvetően rendben van, és egy sor olyan nagyszabású fejlesztés van folyamatban, mint az Agora. Még mindig indokolt az optimizmus?
– Hurráoptimizmusnak nincs helye, de az egészséges bizakodás abszolút rendben van. Az irodapiacot a bérlők mozgatják, ők pedig jelen vannak; folyamatosan dolgozunk újrakötött bérleti szerződéseken, és jelentkeznek újonnan színre lépő bérlők is. Márpedig, ha bérlő van, akkor működik a piac.
– A számok is ezt mutatják?
– 2020 utolsó negyedéves adatai ismeretében lehetne pontosabbat mondani. El tudom képzelni, hogy a nettó abszorpció nem olyan magas, mint korábban; de önmagában az a tény, hogy az általunk kezelt négy irodaházban – ZenGarden, Kálvin Square, CityZen és Árpád Center – a szabadon álló területekre van jelentkező, a lejáró szerződéseiket pedig meghosszabbítják, optimizmusra ad okot. Az Agora Tower tavaly júniusban nyitotta meg kapuit a bérlők előtt, és az épület üres területeinek bérbeadására a ConvergenCE kapott kizárólagos megbízást. Ez a munka is halad, folyamatosan töltjük fel az épületet. Annak a piaci helyzetnek vége van, amikor bármit bérbe lehetett adni – mindannyian emlékszünk, hogy volt egy-két ilyen évünk is –, de nem biztos, hogy az egészséges volt. Most egyfajta normális keretek közé térünk vissza: vannak rosszabb lokációk, illetve épületek is a piacon, és értelemszerűen most ezen utóbbiakat kevésbé jól lehet bérbeadni.
– Ha elfogadjuk azt a tételt, mely szerint a Covid átrendezte az irodapiacot, pontosabban radikálisan csökkentette a munkahelyen töltött időt, akkor miért ennyire fontos még mindig a lokáció? Kissé leegyszerűsítve: nem mindegy, hogy arra a két napra a város mely részére kell bemennem?
– Egyértelműen nem mindegy. A lokáció nem csak a megközelíthetőségről szól, hanem legalább ennyire a presztízsről is; hova pozícionálom a cégemet, mint munkaadót, illetve mint a versenypiac egyik szereplőjét. Ez is egy fajta fundamentum: továbbra is nagyon fontos, hogy az üzleti partneremnek átadott névjegykártyán milyen cím szerepel, illetve hova érkezik a tárgyalópartnerem.
– Ez azt is jelenti, hogy a tervbe vett, illetve már beharangozott épületek meg fognak valósulni? A prognózisok szerint idén 200-250 ezer nm új iroda kerül a piacra.
– Én azt gondolom, hogy igen. A kevésbé jól átgondolt projektek esetében el tudom képzelni, hogy halasztanak vagy újraterveznek.
– Megkezdődtek a tömeges oltások. Több dátumról is hallani, de mondjuk szeptemberre akár vissza is állhat az élet a régi kerékvágásba. Visszatérnek a régi irodapiaci szép idők?
– Nem ugyanoda fogunk visszatérni, ahol voltunk, hiszen változnak a körülmények: amikor szerződést készítünk elő, a bérlők által elvárt legfontosabb követelmény – mindegy, hogy hosszabbításról vagy új kötésről beszélünk – a rugalmasság. Nem csak „negatív” irányba, tehát ez nem csak terület-visszaadási lehetőséget jelent, hanem növekedési opciót is. Az általános bizonytalanság miatt a bérlők nagyobb mozgásteret szeretnének. Egyébként azt is meg merem kockáztatni, hogy előbb fogunk visszatérni, mint ahogyan ezt az átoltottság megalapozná.
– Mire gondolsz?
– Az irodapiac is olyan, mint a gazdaság többi része, a bizalomról, az előítéletekről, a percepcióról szól. A Tesla autógyár piaci értéke nagyobb, mint a nála nagyságrendekkel többet gyártó nagy cégek piaci értéke, ami nyilvánvalóan egy megelőlegezett értékítélet, nem feltétlenül a napi adatokról szól. A közelmúltban tapasztaltam egy orvosi rendelőben, hogy az ott levő orvosok és nővérek is be vannak már oltva. Látszik az alagút végén a fény, ami megint csak optimizmusra ad okot.
– Visszatérhetünk a kiindulóponthoz: a piac fundamentumai még mindig rendben vannak? „Csak” a vírus térített le bennünket a pályáról, és ettől eltekintve szinte nem is történt semmi a piacon?
– Igen, és ezt már most is ki merem jelenteni. Nem csapott be a meteor, a Magyarországon működő cégek dolgoznak, fejlődnek, tehát számottevő bérlői igény is van, és megfelelő mennyiségű iroda is rendelkezésre áll. Az üresedési ráta 6,5%-ról 9% fölé nőtt, de ez a mérték Budapesten egyáltalán nem drámai érték. Hosszú éveken keresztül dolgoztunk úgy, hogy ez a szám 10% felett volt, és senki sem beszélt válságról.
– Mi a helyzet a futamidővel és az üzemeltetési költséggel? Ezekre is vonatkozik a rugalmasság? Utóbbi a futó szerződésekkel kapcsolatban is felmerülhet: ha bent sem vagyok az irodámban, miért fizessek ugyanannyit, mint a vírus előtt?
– Egy irodaházat akkor is kell üzemeltetni, ha kevesebben használják. Felelős bérbeadóként azonban fontos felismerni, hogy az üzemeltetés részeinek optimalizálásával elérhető megtakarítás a bérlő számára még akkor is, ha erre kötelezettségünk nincs.
– A rugalmasság mindig is a szakma része kellett, hogy legyen, hiszen ahogyan nincs két teljesen egyforma ház, úgy nincs két teljesen egyforma bérlői sem. Lehet, hogy a mostani helyzet csak emlékeztet bennünket arra, hogy a bérlők felé megnyilvánuló nyitottság, rugalmasság, megkockáztatok alázat elengedhetetlen tulajdonság azoknak, akik ingatlan bérbeadással foglalkoznak?
– Egyetértek veled. Ha egy bérbeadó felismeri, hogy ő alapvetően szolgáltató a legnagyobb értéke, a bérlője felé, nagy baj nem történhet.
– Mi a helyzet a befektetői piacon? Nem bátorodtak fel a „szemtelen” vásárlók? „Válság és bizonytalanság van. Megveszem a portfóliód egy részét, de természetesen nem tudok érte annyit kínálni, mint amennyit néhány éve még igen.” – elhangoznak ezek a mondatok?
– A jelenlegi bizonytalan helyzet természetesen vonzza a zavarosban halászni vágyókat. Mivel azonban a piac nem annyire kifeszített, mint például 2008-ban volt, kevés az igazán bajban levő ház, amely rászorulna az ilyen jellegű ajánlatok elfogadására.
– Tavaly decemberben cégvezetőnek neveztek ki. Milyen terveid vannak, mi az, amit másképpen szeretnél csinálni? Illetve mi az örökség, amihez nem akarsz nyúlni?
– Fontosnak tartom hangsúlyozni, hogy nem váltásról van szó. A ConvergenCE alapító ügyvezetője – Alan Vincent – továbbra is részt vesz a cég életében, csak a napi operatív munkától lépett hátrébb. Társigazgatóként a jövőbeli befektetési alapok létrehozását és a határokon átnyúló befektetők számára nyújtott páneurópai szolgáltatásokat felügyeli. Én 2008 óta vagyok a cégnél, természetes folyamat részeként élem meg a kinevezésemet. Tudatosam növekedtünk, butikfejlesztőként és vagyonkezelőként indultunk, és azok is maradunk. Értjük és szeretjük, hogy mit jelent ez a szegmens, nincs szükségünk arra, hogy az egónk fényezése miatt kétszáz fős stábot tartsunk fenn, hogy aztán a szűkösebb időkben megváljunk a munkatársainktól. Egy tizenöt fős cégnél az olajozott együttműködés a közös munka kulcsa. Kicsi, de ütőképes csapat vagyunk, és ez így is marad.
– Örömmel érkezel reggel dolgozni?
– Abszolút! Elégedett, sikeres, boldog és legfőképpen optimista vagyok.
A teljes interjú az irodakereso.info oldalán olvasható.
