Nyilatkozta portálunknak a rá jellemző finom iróniával Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója. Megtudtuk azt is, hogy mi változott 2008 óta az ingatlanpiacon, van-e esélyünk utolérni Prágát, és mibe érdemes most befektetni.
– Egy, a napokban publikált hír szerint Budapest a három legolcsóbb európai irodapiaci lokáció közé tartozik, és a 17. legmegfizethetőbb irodapiac világszinten. Ez a bérlőknek jó hír, de mit szól hozzá az ingatlanszakma? Mi a véleményük, mikor szaporodnak el ismét a daruk a városban?
– A legfrissebb irodapiaci tanulmányok azt mutatják, hogy a net absorption (szép magyar szóval nettó elszívás J) ismét pozitív értéket mutat, és az általános spekulatív üresedés is csökken. Ez mindenképpen jó hír. Az azonban továbbra is kérdés számomra, hogy visszatér-e a közeljövőben az ingatlanfejlesztés finanszírozásának hajlandósága. Ennek hiányában az az érdekes helyzet alakulhat ki, hogy Budapest kifogy a modern irodaházakból, és a bérlők kénytelenek lesznek másod- és harmadgenerációs irodaházakból válogatni. Egy dolgot biztosnak látok: Budapest nem lesz (ahogy nem is volt soha) kimondottan elő-bérleti piac.
– A Váci út, mint helyszín válságálló, népszerűsége töretlen, jelenleg három nagyobb projekt is fut ezen a területen. A KPMG itt épülő leendő székházának építésbe a Convergence is bekapcsolódott, mint tanácsadó. Pontosan mi a szerepük? Milyen hozzáadott értéket adnak Önök?
– Cégünk a KPMG oldalán vállalt szerepet a projekt elindulásának első percétől kezdve. A KPMG-nek adtunk tanácsot, de nem hagyományos bérlő-képviseleti formában. Feladatunk az volt, hogy azt a legkiválóbb elhelyezést találjuk meg megbízónknak, amely nem csak megjelenésében, műszaki megoldásaiban, hanem befektetési értékként is a legjobbat kínálja a piacon. Egy részletes piackutatás után, több mint 10 lehetőséget vizsgáltunk meg, amelyből hármat választottunk ki további értékelésre. Büszke vagyok arra, hogy ilyenforma tanácsadást mi végeztünk először Budapesten. Jelenleg úgynevezett projekt monitoring tevékenységet végzünk, azaz megbízónk oldalán meggyőződünk arról, hogy az építkezés során minden a KPMG szerint elvárt műszaki tartalmat és költséget érintő kritériumoknak megfelelően történik.
– „Jósolni nehéz, különösen, ami a jövőt illeti”. – nyilatkozta egyszer Woody Allan. Mégis, arra kérem Önt, hogy próbálják meg felvázolni, mi várható ingatlanfejlesztés és üzemeltetés terén a következő öt évben Magyarországon, illetve a régióban.
– Az én üveggömböm tiszta. Azt látom benne, hogy az ingatlanfinanszírozás továbbra is nehézkes marad, a bankok maradnak a ló rossz oldalán, azaz továbbra is kockázatelemzők döntenek majd, – többnyire rosszul -, a sikeresnek induló, akár elő-bérleti szerződésekkel is rendelkező projektek sorsa felett. Üzemeltetési területen azt várom, hogy az ingatlantulajdonosok elszakadnak végre a „költségek mindenekfelett” mentalitástól, és többre fognak értékelni olyan kisebb üzemeltető cégeket, amelyek a kompromisszummentes minőségben és a bérlői kapcsolatokban hisznek. Ámen.
– Milyen maradandó hatása volt/van a válságnak az ingatlanpiacra? Mi az, ami már soha sem lesz olyan, mint 2008 előtt?
– Talán meglepő, de nem sok minden változott. Én azt vártam, hogy a piac összekapja magát, alacsonyabb fokozatba kapcsol és sokkal nagyobb erőbedobással dolgozik majd. Érthetetlen számomra, hogy sokan egyszerűen feladták a csodavárást. Manapság sok unott és elkeseredett arcot látni. Visszatérve a kérdésére, remélem, sokan ráeszmélnek majd, hogy soha többet nem lehet majd kevés munkával eljutni a sikerhez.
– Budapestet korábban egy súlycsoportban emlegették Prágával, illetve Varsóval. Mi a ConvergenCE véleménye, hogy állunk most?
– Varsóval soha nem voltunk egy súlycsoportban, talán csak az ősidőkben, az irodapiac kezdetén. Nehéz is összevetni két ennyire eltérő méretű és lakossággal rendelkező országot. Amennyiben a gazdasági környezet és a piaci kiszámíthatóság változik, Prága utolérhető.
– Én vagyok a mesebeli befektető 50 millió euróval. Mit vegyek, ha ezt az összeget a budapesti irodapiacon szeretném elkölteni?
– Másodgenerációs, félig vagy egészen üres irodaházat vegyen jó helyen. Bízza ránk az újrapozícionálást, marketinget, vagyon- és ingatlankezelést. Három éven belül, hozamemelkedés nélkül is rengeteget fog keresni!
– A Convergence-ről köztudott, hogy a régióban is aktív. Milyen projekteken dolgoznak?
– Több lábon állunk. Vagyonkezelési és ingatlankezelési feladatokat látunk el Budapesten több mint 100.000 m² területen. Ezen kívül projekt monitoring tevékenységet végzünk a KPMG oldalán a Vision Tower irodaházban és a TriGránit fejlesztésében megvalósuló 160.000 m2 alapterületű Poznan City Center bevásárló központban, Poznanban, az Europa Capital megbízásából.
– Néhány éve még erőteljes növekedést jósoltak a built-to-suit irodák építése terén. Mi a helyzet most?
– A budapesti irodapiac sajátossága, hogy nem igazán build-to-suit / pre-lease piac. Még a legnagyobb bérlők is 6-8 hónappal az esedékesség előtt állnak neki irodát keresni. Különösen igaz ez a shared service center-ekre, amelyek nagyon gyakran a nyugat-európai munkahelyi leépítések várható negatív hatásai miatt a legutolsó pillanatig várnak egy-egy projekt elindításával. Nem hiszem, hogy ez változni fog; a gazdasági élet sok esetben érezhető kiszámíthatatlansága pedig biztos nem segít rajta.
– Mi a véleményük az olyan tetszhalott projektekről, mint a törökbálinti Tópark, a Soroksári úti TriGránit fejlesztés? Van még esély arra, hogy új életet leheljenek ezekbe a tervekbe?
– Nem keverném össze a két beruházást. A TriGránit Millennium városközpontja egy sikeres fejlesztés, alacsony üresedéssel és magas minőséggel. Van egy kisebb fejlesztésre váró terület, de biztos vagyok benne, hogy hamarosan teljesen megvalósul. A Tóparkkal más a helyzet. Számomra már a kezdetetekben meglepő volt, hogy miként hisz a piac egy olyan beruházásban, amely ilyen vehemenciával titkolja a magas számú elő-bérleti szerződések mögött álló cégeket. Véleményem szerint tehát a két projektet nem lehet egy lapon említeni.
– Az Eiffel Tér irodaház 97 százaléka bérbe van adva, miközben Budapesten ez az arány átlagosan csak 75 százalék. Mi az, amit Önök jobban csinálnak?
– Mindent. Nem, természetesen ez nem igaz, de megpróbáljuk. Körültekintően és alaposan választjuk ki a jövőbeli fejlesztés helyét, a legmagasabb minőségre törekszünk a megvalósítás során és az üzemeltetési szakaszban nem áldozunk fel mindent a költségek oltárán. Arra törekszünk, hogy minőségi szolgáltatásokkal otthon érezzék magukat a bérlőink. Egyébként az Eiffel Tér Irodaház kiadottsága jelenleg 100%-os!
– Tegyük fel, hogy egy régi épületet üzemeltetek, nem túl hatékonyan. Nyilván nincsenek csodák, de mit javasol a Convergence, mint property menedzser, mi a teendő? Mihez éri meg hozzányúlni, és mihez nem?
– Egy régi épület értékét és üzemeltetését is az határozza meg, hol helyezkedik el az épület. Lényegében ez játszik döntő szerepet abban is, hogy mihez éri meg hozzá nyúlni és mihez nem. Az üzemeltetés hatékonysága ettől független. A bérlő számára a szerződésben meghatározott szolgáltatást helyszíntől függetlenül nyújtani kell. A hatékonyság javításának kulcsa a jó szolgáltatók kiválasztása és a munka következetes ellenőrzése.
