A ConvergenCE komplex tevékenységet végez, hiszen egyszerre nyújt vagyonkezelési, property-, és projektmenedzsment szolgáltatásokat. Utóbbi különösen felértékelődik egy olyan gazdasági környezetben, amikor a beruházások volumene visszaesett, illetve fokozottan előtérbe kerültek a minőségi szolgáltatások. A sikeres fejlesztésekről, a szakértelemről és a projektmenedzsment alapvető szempontjairól beszélgettünk, Zeley Csabával, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatójával.
– Hogyan képes a menedzsment összehangolni ezt a sokrétű tevékenységet? Vagyis kik alkotják a cég munkaszervezetét, szakértői gárdáját?
– Cégünk „lapos” szervezet, vagyis minden egyes tevékenységi körnek megvan a felelőse. Annak ellenére, hogy kevés alkalmazottal működünk, munkatársainkat a piac legjobbjai között tartják számon minden egyes szakterületen. Ügyvezetőnk, Alan A. Vincent – a hazai ingatlanpiac egyik úttörője – 1994 óta él Magyarországon, és olyan sikeres cégek hazai leányvállalatának megalapításában és működtetésében vett részt, mint a CB Richard Ellis és az AIG/Lincoln. Property Management részlegünk vezetője, Fábri Gabriella szintén elismert szaktekintély, aki több mint 250.000 m2 ingatlant üzemeltetett kiemelkedő színvonalon korábban a Mahler Projekt, a PRICOA, a NAI Otto és az EC Harris cégeknél. Van abban valami sorsszerű, hogy együtt dolgozunk. Úgy vélem, hogy azonos az üzleti életről és az ingatlanpiacról alkotott véleményünk, és ami talán a legfontosabb, hiszünk a kompromisszumok nélküli ügyfélkiszolgálásban.
– A ConvergenCE egyik alapvető tevékenységi köre a projektmenedzsment, amely manapság igazán professzionális szakterület, hiszen a válságban Magyarországon szignifikánsan visszaesett a beruházások volumene, miközben a minőségi fejlesztések előtérbe kerültek. Melyek azok az alapvető szempontok, amelyekre koncentrálnak egy adott projekt megvalósítása során, hogy az említett gazdasági környezetben hatékonyak és eredményesek lehessenek?
– Elsőként kell megemlítenünk a hosszú távú hasznosíthatóságot, vagyis a sikeres fejlesztés és befektetés alapja a jó helyszín megválasztása. Ezután következik az épület architektúrája és funkciónak megfelelő kialakítása, amit folyamatában kísérünk végig. Emellett alapvető szempont a fenntarthatóság, hiszen manapság a sikeres befektetés kulcsa a gazdaságos és hatékony ingatlan-gazdálkodás és -üzemeltetés. Már a fejlesztési fázisban az üzemeltetési szempontok alapján vizsgáljuk a terveket és a készülő épületet. Törekszünk arra, hogy alkalmazzuk mindazon műszaki megoldásokat, melyek az épület működését gazdaságosabbá és a bérlők számára kellemesebbé teszik.
További lényeges szempont a flexibilitás: már az épületek kialakításánál gondolunk arra, hogy a legkülönbözőbb bérlői igényeket ki tudjuk elégíteni. Az épületek hasznosítása során különböző koncepciók érvényesülnek – egyterű iroda, cellás elrendezés, külön bejárat saját recepcióval, parkolók száma, egyéb szolgáltatások, stb. –, amelyeket egy jól átgondolt épület gond nélkül nyújtani tud, ha már a tervezési fázisban számításba vesszük. Valamint egy projektnél nagyon fontos az értékállóság. Bár a köztudatban az ingatlan képezi a befektetések tárgyát, tudjuk jól, hogy a befektetési ingatlan értékét annak hasznosítása, azaz a Bérlők jelentik. Elsődleges célunk a Bérlők elégedettségének biztosítása a cégünk által nyújtott minden területen, azaz a vagyonkezelési, a property- és a projektmenedzsment tevékenységi körökben.
– Hogyan lehet már az adott ingatlan megvalósítása előtt a leendő bérlők igényeit figyelembe venni, hiszen, mint Ön is említette, egy projekt sikere már a tervezőasztalon eldől?
– Csapatunk tagjai több mint 10 éve dolgoznak az ingatlangazdálkodás különböző területein, így széleskörű tapasztalattal és rálátással rendelkeznek arról, melyek a Bérlők oldaláról jelentkező fontos szempontok. Ezeket a kritériumokat valóban már a tervezés fázisában figyelembe kell venni, mert például egy szűkös garázs kialakítás az épület megvalósítása után már nem változtatható, és az épület mindennapi használhatóságát teheti tönkre. Íme egy személyes példa, amely jól illusztrálhatja, hogy mire gondolok: sok évvel ezelőtt, bár elég jól vezetek, egy nagyobb gépkocsival behajtottam egy kisebb bevásárlóközpont garázsába, és úgy éreztem az autóm veszélyben van, nem tudok biztonságosan parkolni, nincs hely a fordulásra. Azóta nem jártam abban a bevásárlóközpontban.
– A cég számtalan ingatlanfejlesztést valósított meg. Itt említhetjük meg többek között az első magyar tudományos park fejlesztését, az első spekulatív reptéri logisztikai projekt vagy akár az Eiffel Tér irodaház megvalósítását. Miért sikeresek az Önök által fejlesztett ingatlanok?
– Jót és jó helyre fejlesztünk, ebben áll a „nagy titok”. Az pedig, hogy mit jelent a „jót”, hosszas előkészítő munka előzi meg, hogy megtudjuk mi az adott helyszín legoptimálisabb hasznosítási módja. Az Eiffel Tér Irodaház esetében, amely ma a budapesti irodapiac egyik gyöngyszeme, egy olyan épületet akartunk létrehozni, amely minden elvárható műszaki követelménynek megfelel, de ezen felül időtálló is, azaz flexibilitásával megkönnyíti a bérlői változásokat. Az Eiffel sikeréhez és a jelenlegi 100%-os bérbeadottságához a kiváló elhelyezkedésén kívül a műszaki tartalom is nagyban hozzájárult. Egyébként visszatérve még a krízisre, véleményem szerint a projektek tervezése kapcsán nem beszélhetünk válságról. A különbség csupán annyi, hogy 2008 előtt el egyesek el tudták érni kevés munkával és oda nem figyeléssel is a sikert, ez ma elképzelhetetlen.