A ConvergenCE közel 120 millió euró értékű ingatlan-portfóliót kezel Közép-Európában. Magyarországon az Eiffel Tér Irodaház a cégcsoport „zászlóshajója”. Fábri Gabriellával, a ConvergenCE ingatlankezelési igazgatójával beszélgettünk a property menedzsment-piac kihívásairól, a zöld irodaházak terjedéséről, a bérlők igényeiről, valamint az üzemeltetési költségek csökkentésének lehetőségeiről.
– Az épülő, illetve a már működő zöld irodaházak aránya elérte a 10%-ot a teljes budapesti irodapiacon. Ez a tény milyen kihívások elé állítja az ingatlankezelési piacot?
– Az irodaházak zöld minősítése az ingatlankezelés területén is fenntartható, környezetkímélő megoldások alkalmazását követeli meg. A mindennapi munkában figyelemmel kell lennünk az alkalmazandó tisztítószerek, papíráruk összetételére, a közművek gazdaságos használatára, az új műszaki megoldások kiválasztásánál pedig a fenntarthatóság alapelveinek érvényesítésére. Továbbá az ingatlankezelés feladata és a bérlők igénye a zöld területek ápolása, vízkímélő locsolása, lehetséges bővítése. A szelektív hulladékkezelés ma már nemcsak a környezetkímélés, de a gazdaságos üzemeltetés eszköze is. A ConvergenCE zöld ingatlankezelése az Eiffel Tér irodaházban megfelel az épület nemzetközi bérlőinek ISO és zöld iroda minősítési kritériumainak is.
– Bár a 10 %-os arány jelentősnek mondható, mégsem éri még el azt a kritikus tömeget, hogy a zöld irodaházak alapvető hatást gyakorolhatnának a bérleti díjakra. Mikor várható, hogy a fenntartható épületek meghatározzák az irodapiacot?
– A folyamat lassú, hiszen az egész ingatlanpiac lelassult. Ma már szinte hihetetlen, de volt olyan év korábban, amikor 100.000 m² fölött volt az átadott új irodaházak területe. Ugyanakkor azt látjuk, hogy az a kevés, óvatos fejlesztés, amely megjelent Budapesten, már szinte kivétel nélkül a zöld minősítést célozta meg, és ez jó fogadtatást talált több nemzetközi bérlőnél.
– A fenntarthatóság előtérbe kerülésével a nem környezettudatos irodaházak értéke hogyan változik? Egyáltalán a mai nyomott piacon mi határozza meg az ingatlan értékét?
– A jelen piaci helyzetben fokozottabban előtérbe került az irodaházak elhelyezkedése, mint értékmeghatározó tényező. A rossz helyen lévő, nehezen megközelíthető épületek értéke jelentősen csökkent, aminek oka a bérbeadhatóságuk csökkenése. A jó helyen lévő, jól látható, tömegközlekedéssel jól elérhető épületek azok, ahol van esély a bérbeadásra, a bérleti díjak fenntartására és az épület értékének megőrzésére, amennyiben a szükséges műszaki fejlesztéseket elvégzik.
– A régebbi irodaházak hogyan képesek tartani a lépést a fenntartható irodaházakkal?
– A régebbi irodaházak esetében elsődlegesen nem a magas minőség, hanem legtöbb esetben az alacsonyabb bérleti díj a meggyőzés eszköze. Természetesen vannak olyan régebbi irodaházak, melyek jó elhelyezkedésük és kedvező építészeti kialakításuknak köszönhetően alkalmasak arra, hogy felvegyék a versenyt az új épületekkel, ezért gépészeti és elektromos rendszereiket fejlesszék, alkalmassá tegyék a kor követelményeinek. Ez az előrelátó és hosszú távú szemlélet beruházási készséget követel meg az épület tulajdonosától, amivel viszont biztosítja az épület gazdaságos és nívós működését, értékállóságát.
– A üzemeltetési költségek tekintetében mekkora megtakarítás érhető el egy fenntartható épületben egy hagyományos ingatlanhoz képest? Illetve egyáltalán a zöld minősítési rendszerek hogyan hatnak az üzemeltetési díjakra és az adott ingatlan értékére?
– Az üzemeletetési költség meghatározó részét képezik a közművek, elsősorban az elektromos áram, amit jelentősen befolyásol az alkalmazott gépészeti és világító rendszerek fogyasztása. Innovatív megoldásokkal, energiatakarékos rendszerekkel és programozással jelentősen csökkenthető az üzemeltetési költség, amihez az áramdíj sikeres tenderezése is hozzájárul. A hagyományos épületek esetén is kínálkoznak költségkímélő megoldások, melyek alkalmazása előnyös lehet, és nem feltétlenül igényelnek nagyberuházást. A zöld minősítés önmagában bár pozitív üzenettel rendelkezik, nem jelenti az üzemeltetési díjak csökkenését. Ehhez meg kell találni és alkalmazni kell azokat az innovatív megoldásokat, melyek már rendelkezésre állnak, de alkalmazásuk nem képezte a hagyományos üzemeltetés részét. Amennyiben az üzemeltetés költségek csökkentése elérhető, az növeli az ingatlan értékét, hiszen a bérlő vagy ennek köszönhetően fogadja el a bérleti díjat, vagy pozitív helyzetben még magasabb bérleti díjra is hajlandó.