Zeley Csabával, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatójával a hazai ingatlanpiac jelenéről, jövőjéről, a bankokról, a finanszírozásról, a kihasználatlansági rátáról, az értékekről, a kategóriákról és a miértekről beszélgettünk. Ha nem kaptunk mindenre választ, arról csakis az ingatlanpiac természete tehet.
– Ma az irodapiacon csökken a kihasználatlansági ráta, de még így is 18 % környékén jár. De ha figyelembe vesszük a strukturális üresedést, valamint azokat az irodaterületeket, amelyek valódi értéküknél jobb besorolást kaptak, akkor mennyi az annyi?
– Magyarországon sohasem volt 10% alatt az üresedési ráta, még az aranyidőkben, vagyis az ezredforduló után kibontakozó ingatlanbumm idején sem mértünk kimagaslóan alacsony szintet. E tekintetben Budapesten az a probléma – összehasonlítva például a varsói vagy a prágai piaccal –, hogy mindenféle irodaépületet beleszámítanak az „A” és „B” kategóriába. A fejlesztéseknek egyébként nem az üresedés a gátja, mert ha így lenne, akkor nem épült volna meg a Green House vagy éppen a Váci Greens. Utóbbi esetében már épül a következő fázis is. A banki finanszírozás hiánya az alapprobléma.
Azért a bankrendszer természetrajza megérne néhány misét. A válság óta a hitelintézetek roppant szigorúan járnak el, ellenben az ingatlanbumm idején szépen fújtak egy lufit.
Akkoriban nagyon kilengett az inga, minimális önerő mellett meggondolatlanul osztogatták a hiteleket, most pedig túlságosan megfontoltak. Ha most egy üres telekre szeretnénk építeni egy irodaházat, akkor nagyjából nyolc hónapig tárgyalnánk a hitelintézetekkel, és utána közölnék, hogy nem finanszírozzák a projektet.
– Az ingatlanpiac alapvetően spekulatív ágazat, akkor hogyan akarja a bankrendszer nem spekulatív alapon megközelíteni?
– Igen, spekulatív és kockázatos. Ha nem így gondolkodik egy bank, akkor komolyan felmerülhetnek kompetenciaproblémák is. Ha mi most egy új beruházásba kezdenénk, akkor megvizsgálnánk a lokációt, tapasztalataink alapján megpróbálnánk kitalálni, hogy oda mit érdemes építeni, és hogyan, mennyiért lehetne bérbeadni. A bankok azonban jelenleg telekvásárlást egyáltalán nem finanszíroznak csak előbérleti szerződésekkel rendelkező ingatlant, csakhogy ez a konstrukció jelentős volumenben sohasem volt jellemző a budapesti piacra. Az adott projekt megépülése előtt az előzetes tervek alapján aláírt bérleti szerződések száma Budapesten nagyságrendileg 10-15 darab lehet 1998 óta, mióta az ingatlanpiaccal foglalkozom. Manapság csak kevés fejlesztő képes arra, hogy saját tőkéből előfinanszírozzon egy projektet.
– Nyugat-Európában is erre a rugóra jár a bankok agya?
– Most refinanszíroztuk az Eiffel Téri Irodaházat, korábban egy hazai bank volt a hitelezőnk. Magyarországi pénzintézeteket is megkerestünk, de ők nem akartak részt venni ebben a folyamatban egy 100%-ig bérbeadott, A+ kategóriás, belvárosi ház esetében, ahol a hátralévő súlyozott bérleti idő több mint 5 év. Végül egy külföldi bankkal sikerült szerződnünk, úgy látszik, hogy ők értenek hozzá. Bár nyilván az igazgatótanács számára ott is alapos érveket kellett találni, hogy egy közép-európai projektet támogassanak. A magyar ingatlanfinanszírozó bankok olyan mértékben megégették magukat korábban, hogy jó pár évnek el kell telnie, amíg visszamerészkednek a kereskedelmi ingatlanpiacra nagy volumenben.
– Ha a külföldi befektetőket nézzük, akkor ugye a német ingatlanalapok nem vásárolnak nálunk az ismert okok miatt, miközben a gazdasági fundamentumok ezzel nincsenek összhangban. Hogyan képes kikeveredni a hazai ingatlanszakma ebből az ördögi körből?
– A befektetői érdeklődés kezd visszatérni a piacra, mert a makrogazdasági adatok nem annyira rosszak az átlagos európai adatokhoz képest, valamint a Csehországhoz és Lengyelországhoz viszonyított árazási különbség Magyarországot nagyon olcsóvá tette. De ami a hazai piacot általánosságban illeti, most közelebb vagyunk a normálishoz, mint 8-10 éve. Véleményem szerint az az állapot abnormális volt, amikor „tömegközlekedés-mentes” területekre mindenféle megaprojektet álmodtak, amelyek aztán a tervezőasztalon maradtak vagy az építkezések félbe maradtak.
– Manapság mivel foglalkozik egy hazai ingatlanfejlesztő társaság?
– A ConvergenCE klasszikus ingatlanfejlesztő társaság, de mivel az előbb felsorolt okok miatt jelenleg nem fejlesztünk, ezért más tevékenységekre fókuszálunk: többek között vagyonkezeléssel foglalkozunk. Így például a JP Morgan portfólióját kezeljük, aminek során többek között régebbi épületeket újrapozícionálunk. Régi, használhatatlannak hitt irodaházak számos ötletet és fejlesztést kapnak, jó példa erre a Blue Cube Irodaház, amelyet ismét megtöltöttek bérlőkkel. Ez egy lehetséges tevékenységi kör a válságos időkben. Mi a félig kómában lévő budaörsi alpiacon a Terraparkban a JP Morgan két irodaházát kb. 25 ezer négyzetméternyi területtel újrapozícionáltuk. A két ingatlan most 85 %-os telítettséggel üzemel, miközben ezen az alpiacon átlagban 40%-os az üresedés. Minket azért nem rogyasztott meg a válság, mert nem vágtunk bele felelőtlenül beruházásokba, hanem megpróbáltuk a legjobb projektlehetőségeket kiaknázni az opciók közül. Ez igaz az Eiffel Tér Irodaházra, a logisztikai parkokra és az eseti megbízásokra is. Ha egy befektető Magyarországon ingatlannal rendelkezik, akkor elsősorban nyugalmat és megbízhatóságot szeretne.
– Immár kizárólag zöld házak épülnek. A legmodernebb épületgépészeti rendszerekkel felszerelt házakkal szemben hogyan tudják a lépést tartani a régebbi épületek? Mi a sikeres újrapozícionálás lényege?
– A bérleti díjak között van különbség. Nyilván a Terraparkban nem olyan bérleti díjakat határozunk meg, mint a Green House-ban. Ellenben itt az Eiffel Tér Irodaházban az átlagos bérleti díjak bőven 15 euró/m2 fölött vannak. A legutóbbi szerződéseknél már 20 euró fölé került a négyzetméterár, miközben a hazai átlag ennek nagyjából a fele. A lokáció lesz mindig a legfontosabb. Azonban a fenntarthatóságról szóló vállalati igények mellett a zöld épületekben az üzemeltetési költségek kedvezőbbek. Illetve egy zöld ház az átlagos épületeknél jóval hosszabb ideig tud hatékonyan üzemelni anélkül, hogy nagyértékű beruházásokat kelljen időközben eszközölni.
– Nem lenne kitörési pont, hogy a világhírű budapesti belvárosi negyedekben a lerobbant házakat felújítsák, és kereskedelmi ingatlanokká alakítsák, ha úgyis a lokáció a legfontosabb?
– Reális opció lenne, csak a bankok nem árazták be ezeket az ingatlanokat. Ha a nem jól teljesítő – jelzáloghitelekkel megterhelt – irodaházak vagy egyéb régi elhasznált ingatlanok esetében a bankok nem próbálnák meg a könyvekben eltűntetni a veszteséget, hanem kiszórnák a piacra, akkor tudnánk, hogy mi az értékük. Akkor biztosan megjelennének a vevők is, csak persze nem a jelenlegi árazással vásárolnának. Jelenleg azonban nincsenek tranzakciók, amelyek iránymutatást adnának a piacon. Az árazásnak az említett folyamatokkal együtt előbb-utóbb be kell következnie. Ezen felül ezen épületek hatékonysága (bruttó – nettó terület) jelentősen rosszabb egy modern ingatlanénál és nem rendelkeznek parkolóhelyekkel. Ésszerű lenne ezeket lakóingatlanként hasznosítani, hogy elkerüljünk egy belvárosi „szellemvárost”.
– A válság pozitív hatásaként értelmezhetjük-e, hogy miközben a fejlesztések visszaestek, a piacon tevékenykedő cégek más tevékenységek felé nyitottak, így magasabb színvonalú szolgáltatások jelennek meg a piacon?
– A piac még mindig túlzott mértékben költségorientált. Egy házat kezelő property menedzsment még mindig úgy gondolja, hogy az üzemeltetési költségek mindenek felett állnak. A mi tapasztalataink szerint azonban, ha egy bérlő magas színvonalon mindent megkap, akkor számára nem kardinális kérdés, hogy mennyi az üzemeltetési költség. Én hiszek ebben, de a piac egésze még nem ebbe az irányba mozdult el.
– Az irodaházak kategorizálása a szakma véleménye szerint idejétmúlt. Mire számíthatunk ez ügyben?
– Úgy tudom, hogy a Budapest Research Forum (BRF) megpróbálja újradefiniálni az egyes kategóriákat. Egy kritériumrendszert kell felállítani, az alapján lehet besorolni az épületeket. Csak az a probléma, hogy a piaci szereplők jelentős részének érdekei sérülhetnek, ezért nem könnyű mindenki számára elfogadható kompromisszumot kötni. A bérlőket azért nem kell félteni: meg tudják határozni, hogy mi jó nekik függetlenül attól, hogy milyen kategóriás irodaházról van szó.
Forrás: iroda.hu