Forrás és teljes cikk: Behaviour Magazin
Igazán komoly változásokat egyelőre nem hozott a koronavírus-járvány a budapesti irodapiacon a Behaviour magazinnak nyilatkozó szakértők szerint. Bár nőtt az üres irodaterület mérete, most is jelentős fejlesztések folynak, illetve egy évtizede nem tapasztalt jelenség is visszatért a piacra – egyre több cég adja tovább albérletbe a bérelt iroda egy részét.
Míg tavaly komoly kihívást jelentett nagyobb, egybefüggő, jó minőségű irodaterületet találni Budapesten, addig ma már ez nem okoz különösebb problémát – számolt be a fővárosi irodapiac egyik legszembetűnőbb változásáról Borbély Gábor, a CBRE kutatási igazgatója. A jelenséget számokra lefordítva az történt, hogy míg a múlt év végén 6 százalék volt az üres irodák aránya, addig most már 8 százalék körül van ez az érték. Ez egyértelműen a koronavírus-járvány hatásának tudható be, ugyanakkor a szakértők szerint a pandémia egyelőre nem hozott igazán komoly változásokat a budapesti irodapiacon. A fejlesztések nem álltak le, hiszen az építőipar még a tavaszi nagyobb korlátozások idején is folyamatosan dolgozott, és bár vannak kisebb csúszások a projektek megvalósulásában, ezek a kivitelezési kapacitás szűkösségének tudhatók be, ami nem igazán új jelenség.
Az idén és jövőre is 200-250 ezer négyzetméter közötti új irodaterület átadása várható, ami, figyelembe véve, hogy a teljes fővárosi irodaállomány mintegy 3,8 millió négyzetméter, meglehetősen komoly tételnek számít, hiszen két év alatt nagyjából 10-13 százalékkal bővül a kínálat.
Lassabb döntések
„Nincs olyan drámai visszaesés, amilyet a tavaszi korlátozások után lehetett várni, nem látszik az sem, hogy nagyon csökkenteni akarnák a cégek a bérelt területet. A négy, általunk kezelt ingatlanban a nemzetközi vállalkozások meghosszabbítják a szerződéseiket. Azt ugyanakkor el lehet mondani, hogy a döntések nehezebben születnek meg, kicsit óvatosabbak a bérlők, de jellemzően a jelenlegi, vagy akár még nagyobb területtel hosszabbítanak”, mondta el Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója.
A szakember beszámolója szerint a március-áprilisi nagy visszaesést követően a nyár folyamán már újra voltak bérlői érdeklődések, az ingatlanpiacon pedig a leginkább aktívnak számító őszi-téli időszak egyelőre a megszokott aktivitást hozta bérlői oldalról. „Azzal kapcsolatban, hogy hosszabb távon milyen hatása lesz a járványnak, egyelőre két irány látszik. Van példa olyan törekvésekre, hogy a bérlők csökkentik a használt irodaterületet, ez történhet akár úgy, hogy visszaadják azt, de egyre gyakoribb, hogy a nem használt területet ők is bérbe adják más cégeknek. A másik irány pedig az, hogy akik hosszabbítanak, igyekeznek olyan megoldást találni, amellyel nagyobb terület állhat rendelkezésre a munkatársak számára a biztonság növelése érdekében. Úgy gondolom, hogy az olyan esetekben, amikor egy nagy nemzetközi vállalkozás a kibérelt, több ezer, vagy akár tízezer négyzetméteres terület jelentős részét vissza akarja adni, az nem feltétlenül a járvány hatásának tudható be, inkább arról lehet szó, hogy korábban hoztak megalapozatlan döntést”, mutatott rá Zeley Csaba. Szerinte viszonylag új jelenség a fővárosi irodapiacon, hogy az új fejlesztések jelentős részét már előre sikerül kiadni. Azt, hogy nem történtek alapvető változások, jól mutatja, hogy az árak lényegében nem változtak: Zeley Csaba szerint továbbra is bérbeadói piacról lehet beszélni.
Több kedvezmény
Nem tapasztalható árcsökkenés Borbély Gábor szerint sem, azonban hozzátette, hogy érződik egy olyan tendencia, hogy a bérlői kedvezmények értéke nő. A legdrágább budapesti irodák esetében most is 20 €/m² árral lehet számolni havonta, de akad 25 €/m² díj is. Ezek a belvárosban található, presztízs jellegű ingatlanok, a CBRE kutatási igazgatója szerint nagyjából fél tucat lehet belőlük a fővárosban.
A jóval nagyobb kiadható területet jelentő jó minőségű, jó helyen lévő, jól megközelíthető, „A” kategóriás irodaházakban nettó 15-18 €/m² bérleti díjat kérnek, és ebben még az üzemeltetési költség nincs benne. A tapasztalatok viszont azt mutatják, hogy a hosszabb szerződések esetében komoly kedvezményeket lehet elérni, akár 5-7 hónapos bérletidíj-mentes időszakot is ki lehet alkudni. A régebbi irodaházak esetében 12-14 €/m² átlagos árral lehet számolni, de akadnak „B” kategóriás, nagyobb üresedéssel rendelkező, esetleg rosszabb helyen lévő ingatlanok, ahol akár 10 €/m² alá is mehet a bérleti díj.
Borbély Gábor arra is felhívta a figyelmet, hogy bár a magyar piacon jellemzően euróban hirdetik meg a bérleti díjakat, a forint euróhoz képesti jelentős gyengülése miatt ebben van némi változás, és akadnak olyan üzemeltetők, tulajdonosok, akik azzal tesznek szert piaci előnyre, hogy forintban rögzítik a fizetendő összeget.
„Idén újra megjelent egy, a hazai piacon tíz éve nem tapasztalt jelenség, erősödött az albérleti piac. Utoljára 2009-2010 környékén volt jellemző, és most, hogy sok cég még egyáltalán nem, vagy csak részben tért vissza az irodába, a felszabadult területet albérletbe továbbadják más társaságoknak”, fűzte hozzá Borbély Gábor.
Agilis tervezés
A CBRE kutatási igazgatója a várható trendek kapcsán megemlítette, hogy azoknál a vállalkozásoknál, amelyek most keresnek irodát, és hosszabb távon gondolkodnak, egyre erősebben jelenik meg az agilis irodatervezés. Végiggondolják, hogy a munkatársak mennyi időt töltenek home office-ban, mikor vannak a csúcsok létszám szempontjából, milyen helyiségekből kell több – például a csoportmunkához több konferenciaterem –, és ez alapján hoznak döntést.
„A cégek a folyamataikat végiggondolva tervezik meg, hogy kinek, mire van szüksége. Ez pedig azt eredményezi, hogy bár kisebb területtel számolnak, mint ha a munkaállomások számát felszoroznák az egy főre jutó területtel, mégis szellősebb lesz az irodatér. Hozzá kell azonban tenni, hogy 2020 nem az az év, amikor az emberek, vállalkozások hosszabb távú döntéseket hoznak, komoly befektetéseket valósítanak meg. Az viszont biztos, hogy sok társaság gondolja át a teljes irodai elrendezést annak függvényében, hogy milyen terveik vannak a jövőbeni működés kapcsán”, mutatott rá Borbély Gábor.
