Zeley Csaba, a ConvergenCE vagyonkezelési igazgatója szerint az irodapiac a jelentős kivitelezési költségemelkedés ellenére egészségesen fejlődik, és ahogy a feszített munkaerőpiac drágítja a kivitelezést, a bérlői oldalról keresletet is generál. Az ’A+’ kategóriás irodaházban működő munkahelyi környezet ma már a HR-sek fontos eszköze a legjobb munkaerő megtartásához.
– A ConvergenCE Váci úti székházában, a CityZen irodaházban beszélgetünk. A pazar panorámájú tetőteraszról ellátni a Fővárosi Vízművek székházáig, amelyet a hírek szerint a Skanska elbont, hogy egy új fejlesztésnek adjon helyet. Mindez azt jelenti, hogy még akkor is megéri itt új irodaházat építeni, ha tulajdonképpen már nincs is telek a környéken?
– Ha végigsétál a Váci út ezen szakaszán, vagyis a Dózsa György út és az Árpád hídi csomópont között, a kifelé menő oldalon már csak egyetlen lakóházat talál. Lassan valóban irodafolyosóvá válik a környék. A Vízművekkel szemben a közelmúltban egy autószalont is elbontottak, ott is irodaház épül. Igen, a környék továbbra is népszerű mind a bérlők, mind a fejlesztők körében. A CityZen irodaház is megtelt, már csak egy szintet tudunk bérbeadni, és erre is többen pályáznak. A konjunktúra töretlen.
– Esik a török líra, bajban van az olasz gazdaság, és a forint is megingott. Ezek csak bárányfelhők, vagy vihar készül?
– Hacsak nem omlik össze a világgazdaság, akkor az előttünk álló kétéves periódusban nem lesz gond, és megkockáztatom, egy esetleges újabb válság sem fog már akkora gondot okozni, mint a 2008-as. Átalakult ugyanis a tulajdonosi szerkezet. Ma már számottevő súllyal rendelkeznek a hazai alapok, akik várhatóan nem vonják ki a pénzüket olyan sebességgel, mint ahogyan tették azt 10 éve a külföldiek. A bécsi piac sokkal kevésbé rendült meg akkor, mint a budapesti, köszönhetően az osztrák alapok dominanciájának. Mindenképpen stabilizálja a magyar piacot, hogy egyre több a jelentős piaci súlyú hazai alap.
– Milyen „hétköznapi” hatásai vannak a konjunktúrának a bérlőkre, illetve bérbeadókra?
– Van olyan irodaházunk, ahol már három évvel a bérleti szerződés lejárta előtt számunkra kedvező módon tudjuk újratárgyalni a bérleti szerződést. Nagyon kevés bérleti díj mentes időszakot adunk, és radikálisan csökkent a kiépítési hozzájárulás mértéke is. Azt látom, hogy azokat a fejlesztéseket, amelyek most folynak a városban, még biztosan felszívja a piac. Jó most bérbeadónak lenni.
– Önök is terveznek új fejlesztést?
– Az egyetlen dolog, ami miatt örülök, hogy jelenleg nem vagyunk fejlesztésben, azaz, hogy jelentős, előre nem tervezhető csúszásokat és költségemelkedést kellene menedzselnünk a kivitelezés során. Az építőipar a piac szűk keresztmetszete;szabad kapacitással rendelkező, jó minőségben és elfogadható áron dolgozó kivitelezőt nagyon nehéz találni. Ennek a konjunktúra és a hiányzó munkaerő mellett a másik oka, hogy az erőforrások jelentős részét az állami nagyberuházások kötik le.
– Elképzelhetőnek tartja, hogy az emelkedő hazai bérek láttán a most külföldön dolgozó építőipari szakemberek hazajönnek, mérsékelve némileg a munkaerőhiányt?
– Már most is van olyan szektor, amelyben itthon is elfogadható béreket lehet kapni, de ez nem fog minden ágazatra kiterjedni. De a béremelkedés, illetve a relatív munkaerőhiány más módon is hat az irodapiacra: a munkaadók az irodák színvonalával, szolgáltatási környezetével harcolnak a munkavállalókért. Szinte egyedülálló a fejlett piacokon, hogy a sokszáz főt foglalkoztató shared service centerek ’A’ vagy ’A+’ kategóriájú házban működjenek. Az általunk vagyonkezelt Eiffel Tér Irodaházban a bérlők 60% ezen a területen dolgozik, pedig az egy abszolút prémium termék, illetve lokáció.
– Mi a véleménye arról, hogy az állam egy sor, a világörökséghez köthető helyszínen elővásárlási jogot jegyeztetett be az irodaépületekre?
– Sok esetben egy irodaházat egy kft. birtokol, tehát az adásvétel esetén a kft-t értékesítik, annak vagyonával, jelen esetben az irodaházzal együtt. Erre a kategóriára viszont nem vonatkozik az elővásárlási jog. Nem ismerem a pontos részleteket, de azt hiszem, ez egy nem teljesen kiforrott elképzelés.
– Merre megy tovább a ConvergenCE?
– Amikor eladtuk az Eiffel, a Kálvin Square és a CityZen irodaházakat, az új tulajdonos, a német KGAL bennünket bízott meg az ingatlan- és vagyonkezeléssel. Azaz ugyanazt a munkát végezzük, mint korábban, csak most más megbízásból. Ahogy említettem, itt a CityZenben van még egy szint, a többi épület 100%-ig bérbe van adva. Emellett folyamatosan keressük az olyan újrafogalmazandó épületeket, mint amilyen anno ez a ház is volt. Az eladók persze sok esetben túlértékelik a piacra dobott használt ingatlant, de még mindig kisebb a kivitelezéssel járó rizikó, könnyebb banki hitelt kapni, és persze sokkal hamarabb lehet visszatérni egy felújított épülettel a piacra, mint egy zöldmezős fejlesztéssel.
Forrás: irodakereso.info
