Melyek ma a legnagyobb kihívások az ingatlanüzemeltetési szegmensben, ebben a folyamatosan változó mikro- és makro környezetben? Milyen válaszokat tud adni ma egy FM, PM vagy AM cég az olyan esetlegesen felmerülő problémákra, mint a nem fizető bérlők, az energiaköltségek növekedése, a konkurenciaharc, vagy az általános költségcsökkentési nyomás a bérlők részéről?
Fábri Gabriella, MRICS, Ingatlankezelési Igazgató, ConvergenCE
A kihívások nem változtak. Továbbra is elsődleges feladat a bérlők elégedettségének kivívása és megtartása. A verseny egyértelműen erősödött és a költségtényező szerepe megnőtt. Ennek érdekében törekedni kell a komfortérzet növelésére, a költségek optimális szinten tartása mellett. Elsődlegessé vált a proaktív bérlői kapcsolattartás, fontos a szolgáltatások folyamatos ellenőrzése, a minőség javítása és az energia költségek csomagban kezelése. A bérlők megtartása sok esetben csak akkor lehetséges, ha a havi bérleti költségek – bérleti díj és üzemeltetési költség együtt – nem emelkednek számottevően. Az A kategóriás irodaházakban a bérleti díj és általában az üzemeltetési költség is euróban, néhány esetben dollárban került meghatározásra, ami az árfolyam ingadozása nyomán plusz terhet jelenthet. Ezért fokozottan fontos, hogy az üzemeltetési díj, az előre jelzett keretek között maradjon.
Az energia beszerzésével ma már körültekintően kell foglalkozni. Jelentős megtakarítást lehet elérni az energiaszolgáltatás gondos versenyeztetés alapján történő lekötésével, kihasználva a nagyfogyasztói közösségek által nyújtott előnyöket. A bérlők számára közvetlenül is érezhető ennek hatása saját mért fogyasztásuk vonatkozásában valamint közvetve az irodaház közös területeinek vonatkozásában. Az energiaköltségek az üzemeltetési költség jelentős, ca. egyharmad részét képezik. A tudatos üzemeltetői és bérlői magatartás, energiakímélő műszaki megoldások, rendszerek alkalmazása további energia- és ezzel költségkímélő hatást eredményez.
A konkurencia harc alapvetően szükséges, hiszen minden egészségesen működő piacgazdaság alappillére, ez viszi előre. Minőségi munkát kell nyújtani, hatékonyabban dolgozni és reális szinten tartani a költségeket. Ma már nem elégedhetünk meg azzal, hogy üzemeltetésünk jól működik. Folyamatosan ellenőriznünk kell a minőséget és az ár-érték arányt. Tudjuk jól, hogy vannak ingatlanok, ahol az árcsökkentés az elsődleges szempont, azonban nem eshetünk abba a hibába, hogy ez a minőség jelentős rovására menjen. Azonban ma is vannak olyan minőségi ingatlanok, irodaházak, ahol a presztízs és az igényesség vezérelte a bérlőket bérleti szerződésük megkötésekor, itt továbbra is a minőség az elsődleges, törekedve az optimális költségszintre.
Az általános költségcsökkentési nyomás nem új keletű, de természetesen ez is erősödött a válság hatására. Fokozottan törekedni kell arra, hogy az üzemeltetési költség beleférjen a közösen elfogadott díjelőleg kereteibe. Csak a magas minőségű irodaházak bérlői számára fontos a szolgáltatás magas színvonala, míg az átlagos épületekben megfigyelhető bizonyos mértékű kompromisszumkészség a bérlők részéről a költségcsökkentés érdekében.